Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Реферат: Экономика недвижимости

Название: Экономика недвижимости
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: реферат Добавлен 00:44:25 17 сентября 2005 Похожие работы
Просмотров: 1142 Комментариев: 2 Оценило: 1 человек Средний балл: 2 Оценка: неизвестно     Скачать

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса нет,нет ст-ти.Полезнисть -нет ст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти,но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность -ст-ть возникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.Передоваемость- юр.возможность передачи прав соб-ти-условие возникнов.ст-ти.

2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют побочные стимулы)

3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без незаконного давления(продажа за разумный период времени)

4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи) удовлетворяющего свои потреб-ти.

5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои инвест требования к капиталовложениям

6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены

7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого периода

8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов

9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.

10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность -сп-ть конкретной недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения -макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб. приобретен др. объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания х-т (.) зрения пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.

14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная продуктивность –опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4 фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад- сумма на кот изменяется ст-ть соб-ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.Возрастающей и убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса -любому типу соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается макс ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой соб-тью увеличивается.Экономического размера -на любом рынке существует оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет доп.дохода.

Экономического разделения -имущественные права на собст-ть следует разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.

22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости -ст-ть оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м изменится ст-ть соб-ти.Соответствия -макс.ст-ть возникает тогда ,когда уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса - цена соб-ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-ся только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционность на рынке нед-ти.Конкуренции -прибыль на рынке превышает уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув-ся,что приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой , то вер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск соот-но выше.Изменения- факт непостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст-ти происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так и в рез-те измен внеш условий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт оценки-фиксировать конкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного использования- в любой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее эф-му использованию нед-ти,которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием рынка.

Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-ие затр.метода целесообразно:анализ наилучшего и наиб.эф-го исп-ия участка земли;анализ нового стр-ва и улучшений;оценка рын.ст-ти для целей страх-ия и налогообложения;окончательное согласование величины рын.ст-ти.3.Опр-ие рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в след.послед-ти:1 оценка ст-ти земли,как свободной и доступной для наиб.эф-го исп-ия.2оценка восст-ой /заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величины общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей ст-ти с учетом общего износа (2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти нед-ти (1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же мат-ов,соблюдая такие же стр-ые стандарты,по т.же проекту,т.же планировки и квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как оцен-емое сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на дату оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го соор-ия,с употреб-ием соврем-х м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые и-ки-раходы,непосред-но связанные со стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п стр-х раб-х;ст-ть мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть стр-х машин и мех-ов;ст-ть временных зданий,сооруж,инж.сетей и коммун-х услуг;рас-ды по хран. м-ов;прибыль и наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по нетрудосп-ти,пож-ую страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты,кот. необх-мы для стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары архитек-ам и инж. за проектирование;оценки,консультирование,б/у и юр.обслуж-ие;ст-ть инвест-ий в землю и контрактные платежи в теч стр-ва;страх-ия и рекламные выплаты в теч стр-ва;доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые помещения/арендная плата;маркет-ые расходы на продажу/передачу соб-ти;адм-ые расходы застойщика;р-ды на изменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан-ая рынком цифра,отражающая сумму,кот пр-ль ожидает получить в виде премии за исп-ие своего к-ла.Это ст.риска,связанная с развитием проекта. 9.Метод сравнительной ед-цы-основан на сравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы площади/ед-цы объема подобного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как сумма ст-тей его стр-х компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть каждого компонента=сумме пр. и кос.и-к,необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2 стены=ст-ти кирпича ,р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкций и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим выветривание,перегрузки,непр-ая эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностью размеров здания,несовременным объмно-планировочным решением,устарев-ем мех-го оборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв-ся факторами извне:измен.ситуац на рынке,измен фин и законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в теч кот улучшения нед-ти дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-ти обычно удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет,кот прошли с момента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та,если его экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф-ый в-т мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущих эл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой исправимого и-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к общей физ.жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-ой ст-ти кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть эти вел-ны из полной восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр-го физ из-са в долгожив-х эл-ах.Глава 6 :1.При анализе продаж земли используют ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за ед.длины участка вдоль красной линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся ед.сравнения :цена за 1м2 общей площади; цена за 1м2 чистой площади,подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2 здания;цена за комнату;ц. за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2 здания и соор-ия; ц. за ед-цу,приносящую доход.3 . 9 основных эл-ов сравнения порядков в оцен.пр-ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право соб-ти,аренда2.Условия финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для оформления кр-та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если приобрет-аемая соб-ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка – инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл-ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм-ти и эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от тех, кот после продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после прд.исп-ся как крыт.стоянка,цена продажи мб выше чем рын.ст-ть спорткомплекса.9.Компоненты ст-ти не связанные с нед-тью-для объектов ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но присутствие в ст-ти компонентов не связ-х с нед-тью.)-ст-ть оборуд-ия,мебели,приборов,посуды д учитываться отдельно,т.к эк х-ки таких позиций не совпадают с х-ми нед-ти.Глава 7. 1.Реконструированный отчет о доходах-на основе фин.отчетов,к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед-

ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но-техническая)3.Переменные р-ды- связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации (Rо ) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче инвест-го кап-ла. К-т капитал .собственного к-ла( Rе )-норма дохода,кот отражает взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м. К-т капитал.заемного к-ла (Rм )-норма дохода ,кот отражает отношение год.суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для земли( Ri) - нрма дохода,кот отражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от арендной платы за землю и ст-тью земли. К-т капитал.для зданий( R в)- норма дохода,кот пок-ет отнош.части год.дохода,приходящегося на здание,к ст-ти здания. Норма прцента- относится к нормам отдачи,причем употребляется применительно к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-ие кредита к сумме кредита. Норма дисконта- норма отдачи,применяемая для перевода буд-х платежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть опред-ет величину к-ла,кот д вложить инвестор,чтобы получить отдачу=определенной норме дисконта. Внутрен.норма отдачи( irr )- дисконтирует ст-ть всех буд-х выгод и приравнивает их наст.ст-ть к сумме начальных инвест-й. Общая норма отдачи- отдача всего инвест.к-ла.учитывает изменения доходов в теч. периода владения,т.же как и возврат в конце владения.но не учитывает эф-т заемного финансирования и расчитывыает так,будто бы соб-ть была продана без заемного к-ла.Эта норма-объедин-ая норма на заем. И на соб.к-л. Норма отдачи собственного к-ла- учитывает все буд.выгоды,приходящ-ся на соб-ый к-л в теч всего срока проекта,включая реверсию.Учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собств-го к-ла.Глава 8 Для анализа перспектив следует рассмотреть след.факторы :перспективность местополож-я(доступность уч-ка,тип застройки);состояние спроса на предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее целесообразные вар-ты использ-ия участка);юр.нормативы(несоответствие предполагаемых улучшений законод-м нормам м привести к значительным убыткам,штрафам.)Физ.х-ки участка-физ возможность выполнения улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические и гидрогеологические х-ки,эколог.параметры.Финансовая обоснованность-прогнозирование эк целесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом величины и времени поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти земли –методы:сравнения продаж;распределения;выделения;разбивкина участки;техника остатка для земли;капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми элементами сравнения для земли:права соб-ти;условия фин-ия;условия продаж;условия рынка(время)Глава 9 Потенциальный валовый доход-потери при сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовый доход-операц-е рас-ды=чистый опер.доход+резерв на замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые фин.из-ки=налогооблагаемый доход(т1)*ставка налога=налоги от операций(т0).Ден.поток после уплаты нал т1-т0.2.Резерв на замещение -в реконстр-ом отчете входит в позицию операц-х рас-ов и предусм-ет формирование ср-в для замены быстроизнаш-ся эл-ов.Но с(.) зрения формирования налогоблаг.дохода эта позиция рассм-ся как часть доходов инвестора,поэтому ее следует добавить к суммеЧОД. % платежи -по ипотечным обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то время как выплаты основной суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления- позволяет рефинансировать ст-ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход,т.к ст-ть актива не будет рефинансирована при его продаже.Амортизируемый базис- цена,кот инвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на покупку+ст-тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма= величине амортиз-ого базиса-ст-ть неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемые финансовые изд-ки- это вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемого дохода.К фин.и-ам относ-ся:затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитора оценщику,дисконтные пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный поток от продажи/ликвидации инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды на продажу=реализ-ая сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставка налога=налог на продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия собств-го к-ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный базис-определяется как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленные аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистая наст.ст-ть-NPV=-C0 +Sa t=1 Ct /(1+rt )t.. , C0- сумма начальных инвестиций, Ct -денежный поток периода t,rt -норма дисконта.7.Для применения правила чистой наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока владения,вкл. ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую ст-ть кап-ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х ден.потоков путем дисконтирования по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть чист.наст.ст-ть вычитанием из настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальных инвестиций;выбрать из нескольких вариантов проект,имеющий макс.значение чист.наст.ст-ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает чист.наст.ст-ть=0.Т.е при диск-ии по норме,равной IRR,наст.ст-ть возврата кап-ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того,что какие-то события не состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий , то риск =0.Неопределенность-возможность того,что какие-то события состоятся.Вероятность-относительная возможность того,что определенные события состоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого анализа осуществимости проекта с заемным финансированием.

1 Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и с доч..ф.банка, то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его собств-сти незав-мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать кв..Клиент:на время дог-ра кв.в собств-ти Б.,отсутствие прописки;возм-но банкр-во Б.или доч.ф.(ни кв,ни денег)

2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не кредитовал бы только ленивый.

3Если Б.не разр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв,то заемщику н.прописка по др.адресу,что м.б.невозм-но

4СБС-Агро сам оцен-ет кредитоспос-ть заемщика,оформл-ет док-ты,выд-ет кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в собств-ть,пропис-ся.

5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я +3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.

6Срок кред.до 10 лет.

7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на проф-ю,наличие иждив-цев и пр.

1 Гос.пошлина-1,5% от Σ дог-ра.

2Баб-аф.прод-ли кв.по рын.ст-ти,оформ-ли по заниженной.Затем водки и в наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю Σ.

3Если купили по заниж.цене,потом решили улучшить жил.усл.,то вер-ть большого под.налога,т.к.большая разница м-у Σ покупки и продажи.

4Если не указывать реальн.Σ продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда ср-ва на нов.кв.

5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.

6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет,для этого н.купить нов.недвиж-ть.

7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за год 107милл.,оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при выполнении усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года;льгота тем,на кого жилье оформлено.

1 Для того,чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80 мин.з/п);-входить в оговор-й законом перечень;факт дарения д.б.удостоверен нотариусом.

2Подарочный налог дяди с 20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850 мин.з/п.(≈16835430руб)

1 ”Округление кв.м.”- “круглая”цена

2Долевое строит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу,а по частям, 3Рынок долевого инвест-я-

4Рисков-ть вл-й:ответств-ть за сделку несет пок-ль,вер-ть потерять деньги,кв.

5Выгода покупки жилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв.,сразу вселяешься.

6Ст-ть недостр.кв.‹ готовой на 10-20%,инв-ру м.б.выгоднее положить деньги на депозит и потом купить гот.кв.7.первоочеред.?-надежность девелоперской ком-ии(застройщика)

8Типовое жилье-$600-900 кв.м.9Тип.жилье нераспродается,т.к.предл-е превыш-т спрос

10Элитн.кв.-от $2тыс кв.м

12Дефицит своб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м проектам ($900-1200)

13Принцип 2-го этажа:м.вклад-ть в строит-во,когда коробка дома хотя бы 2 этажа,т.е.до завершения не ›1,5лет.

15Наименьший риск участия в долев.стр-ве:в типовых новостройках и элитн.секторе.

16Элит.сектор:гарантия безопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и ценой кв.м; рынок тип.жилья монополизирован крупн.стр.орг-ми,выросшими из гос.структур,f-е сами стр-ли,инв-ры,риэлтеры;гарантия гос.власти.

17Привлек-ть рынка жилья для средн.класса:низкая конкур-я,закрепление на рынке,f-й обещает стать дох-ным.

18Рисков-ть освоения нов.технол-и: из-за неотработанности техн-гии стр-ва м.повыситься с/с-ть стр-ва.

19Макс-я цена элитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).

20Пирамида-полученное первыми участниками оплач-ют последующие.

21Пока рынок жилья для средн.класса формир-ся,ср.классу лучше воздержаться от риск.вл-й.

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений21:54:34 18 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
14:24:32 24 ноября 2015

Работы, похожие на Реферат: Экономика недвижимости

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(150941)
Комментарии (1842)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru