Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Дипломная работа: Экономическая оценка городских земель

Название: Экономическая оценка городских земель
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Добавлен 15:17:09 07 июня 2011 Похожие работы
Просмотров: 1935 Комментариев: 2 Оценило: 1 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать

Содержание

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городских земель. 5

1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки. 5

1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях. 8

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов. 14

1.4. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости городских земель17

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков. 23

2.1. Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель. 23

2.2. Сравнительный анализ, выявляющий отличия между единичной и массовой (кадастровой) оценками земельных участков. 26

2.3. Основные подходы и методы к единичной оценке земельного участка. 31

2.4. Методика проведения массовой (кадастровой) оценки земельного участка. 36

2.5. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости. 42

Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.45

Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов. 46

3.1. Задание на оценку. 46

3.2. Описание объекта оценки. 46

3.3. Основные этапы процедуры оценки. 49

3.4. Анализ внешней среды.. 54

3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки. 58

3.6. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки64

Список используемой литературы.. 69


Введение

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости земельного городского участка – упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.

Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение процесса оценки городских земель.

Для достижения поставлено цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические основы экономической оценки городских земель;

- определить методологические основы оценки городских земель;

- определить рыночную стоимость земельного участка из состава земель населенных пунктов.

Предметом исследования являются методы оценки городских земель.

Объектом - земельный участок общей площадью 1 647 м2 , расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Датой определения стоимости объекта оценки является 01.01.2011 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США на дату определения стоимости составил 30,7205 руб. за 1 долл. США.

Структура данной дипломной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки городских земель

1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки

Предметом оценки земли является земля. В общепринятом понимании земля это природный ресурс, который является основой формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

С экономической точки зрения, оценка земли (или оценка земельного участка) – это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством[1] . Зачастую результат производимой оценки земли зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Как правило, когда заходит речь об оценки земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка земельных участков в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется. Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения. Оценка права аренды земельного участка тоже может являться имущественным вкладом в уставной капитал общества. Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка участка в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли. Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или расчета государственной пошлины при подаче заявления о бракоразводных процессах[2] . В таких случаях процедура оценки стоимости земли носит довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно предоставить экспертное заключение для расчета пошлины. такое заключение можно назвать "экспресс оценка земельного участка". Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения не достаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. Полученная рыночная оценка земли является предметом раздела имущества. Обычно именно по этой стоимости будет реализован земельный участок и вырученные денежные средства будут разделены в соответствии с решением суда. Один из бывших супругов также может выплатить половину стоимости и оставить участок себе. Иногда предметом раздела имущества является земельный участок в Москве. Обычно участки в Москве не передаются в собственность, а сдаются в аренду. Но это не значит, что рыночная оценка земли будет равна нулю. В таком случае требуется оценка права аренды земельного участка, которая в результате покажет стоимость не самого участка а именно стоимость права аренды. В некоторых случаях (при аренде более 40 лет) оценка стоимости земли совпадет с правом аренды. Но когда срок договора меньше, то стоимость земельного участка будет ниже чем право аренды. Что касается других городов и областей, то стоимость права аренды будет равна нулю. Само понятие право аренды в регионах не распространено. В аренду сдаются часто лесные участки. Оценка лесных участков проводится и сравнительным и доходным подходами. Доходным подходом можно оценить землю или оценить участок по размеру древесины, которую можно получить после вырубки деревьев. Для этого необходимо получить порубочный талон. Последнее время вырубке деревьев уделяется пристальное внимание со стороны контролирующих органов. В Московской области часто появляется задача оценки земельного участка назначения "лесной фонд". Лесные участки больших размеров можно использовать под поместья или усадьбы. Также можно организовать охотничьи угодия[3] . Оценка участка земли такой категории в принципе не очень трудная задача для опытного оценщика. На рынке имеется достаточное количество предложения на продажу схожих объектов, поэтому оценка стоимости лесных земель может быть в достаточно узком диапазоне интервала итогового значения.

Независимая оценка земли требуется при внесении участка в уставный капитал общества. Но следует помнить о переходе права собственности при регистрации общества, которое и будет являться новым собственником этого участка. Оценка земельных участков для внесения в уставный капитал обычно используется в схемах по оптимизации налогообложения.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.[4] В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.[5]

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы (см.рис.1):

Рисунок 1 Этапы кадастровой оценки городских земель

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости.

В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта:

1) рост,

2) зрелость (стабильность),

3) упадок (ухудшение),

4) обновление (возрождение)

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

Рассмотрим далее социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей.

Земля (земельные ресурсы) - часть природы. В человеческом обществе земля - средство производства. Будучи средством труда, земля одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Как средство производства, земля имеет ряд особенностей, самым непосредственным образом влияющих на оценку недвижимости: не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; не изнашиваема при правильном использовании; территориально разно качественна; наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка; в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, в качестве пространственного операционного базиса. Поэтому земля неразрывно связана с объектами на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Как средство производства земля является одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения. Возникли и существуют многообразные социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей (сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.), образующие в совокупности систему земельных отношений.

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов

Оценка рыночная стоимости земельного участка производится на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.[6]

Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием.

В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также текущее использование оцениваемого земельного надела.

В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.

Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.

Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.

Одновременно с рыночной стоимостью земельные участки обладают такой характеристикой как кадастровая стоимость. В целях определения этого вида стоимости участка осуществляется процедура государственной кадастровой оценки земель[7] .

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит деление земель по целевому назначению и виду функционального использования. Кроме того, в ходе проведения указанного мероприятия учитываются сервитуты, и прочие обременения прав землевладельцев, которые были установлены на основании закона, административного акта либо судебного решения.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений производится на базе статистического анализа рыночных цен и прочих сведений о земельных участках и других методик оценки объектов недвижимого имущества недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий, расположенные за пределами городских и сельских поселений и земель лесного фонда производится на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка земельных участков, относящихся к другим категориям земель, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений производится на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В ходе государственной кадастровой оценки земель осуществляется оценочное зонирование территории. Стоит отметить, что в качестве оценочной зоны признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Региональные органы исполнительной власти на основании представления территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают итоги государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации « случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».[8]

1.4. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости городских земель

Информационное обеспечение массовой оценки городской земельной собственности, представленное в виде баз данных с соответствующей документацией от специализированных городских организаций, может включать следующие необходимые сведения о земельных участках:

характеристики земель участка, в том числе местоположение, баланс земель с данными по площади жилой и нежилой застройки (с указанием функционального назначения объектов нежилой застройки) и площади незастроенного участка, включая данные по площадям газонов, скверов, многолетних насаждений и кустарников, проездов, открытых автостоянок, тротуаров, детских и спортивных площадок и так далее;

качественные и количественные характеристики улучшений земель участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общая площадь, полезная площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;

стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовая и восстановительная стоимости (с указанием даты оценки здания или сооружения);

данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;

количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяжённости существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа по соответствующим видам инженерных коммуникаций и головных сооружений;

стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупнённым показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры и зданий, строений и сооружений различного типа и этажности.

При планировании информационной поддержки процесса оценки необходимо учитывать все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

· локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие подработанных территорий и др.;

· экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху , шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

· факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов, занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

· коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в городе, затрат на пассажиро- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.);

· инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

· факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.[9]

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Реализация перечисленных требований к информационному обеспечению процесса оценки возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Информационное обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку информационного обеспечения с нуля.

Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу речь идет о программно-методическом обеспечении, обеспечивающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия Земельного Кадастра с Градостроительным Кадастром прямо содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее всем перечисленным выше требованиям и неоднократно апробированное, существует. Это Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990 гг., применявшийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Аты, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель[10] .

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы:

· программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка — рентный характер;

· программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических , экологических и других характеристик;

· программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования;

· программа FMP, предназначенная для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используемая в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

ППП ФЗГ — это готовый программно-методический комплекс, удовлетворяющий всем требованиям и могущий служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками[11] . В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П.Федорова (АОЗТ «Перспектива»), взаимодействие с которой сулит хорошие перспективы.

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков

2.1. Классификация факторов, влияющих на стоимость городских земель

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): зонирование (ограничительное или либеральное), строительные нормы и правила (ограничительные или либеральные), услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды[12] .

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: рост, зрелость (стабильность), упадок (ухудшение), обновление (возрождение)[13]

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и

финансово-эксплуатационными характеристиками. [14]

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

2.2. Сравнительный анализ, выявляющий отличия между единичной и массовой (кадастровой) оценками земельных участков

Подразделяют массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка. Под массовой кадастровой оценкой земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно — территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно — транспортного обустройства территории и др.

Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.

Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:

а) объектом массовой оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением):

б) индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника, (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в то время как массовая оценка является регулярной. Одним из самых распространенных вариантов массовой оценки, например, является оценка восстановительной стоимости строений и сооружений, периодически проводимая системой технической инвентаризации (БТИ);

в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;

г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами[15] .

С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.

Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки.

Среди сравнительных методов оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

К данному подходу также относится метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в регионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

К методам доходного подхода при рыночной оценке земельных участков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.

При использовании метода капитализации земельной ренты (его часто называют методом дохода) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения недвижимым имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу[16] . При этом потоки доходов от коммерческого использования недвижимости и выручка от ее последующей перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания, а также требования к определенной величине доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной первоначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. Исходя из этого стоимость земельного участка определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. В практике оценки недвижимости этот метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы[17] .

При оценке с использованием затратного подхода стоимость земельного участка определяется исходя из того, что владелец не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости своих затрат, вложенных в создание улучшений этого участка. Поэтому для получения минимальной стоимости земли необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство всех улучшений данного участка. Естественно, что при проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затрат к единому моменту.

Оценка типового земельного участка в большинстве случаев проводится с использованием всех трех подходов - сравнительного, доходного и затратного, а затем на основании полученных значений определяется согласованный показатель рыночной стоимости.

2.3. Основные подходы и методы к единичной оценке земельного участка

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном — акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном — главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Затратный метод оценки основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом,лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство методав том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).

Недостаткив том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство — лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на

малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

Технология оценки состоит из пяти этапов.

1-й: Оценка стоимости земельного участка.

2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3-й: Оценка всех видов износа — физического, функционального, внешнего.

4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.

5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.[18]

На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.

Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2 , м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Сравнительный метод оценки. менно такое название рекомендует ЕСО 2000[19] , а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

Главные принципы,лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя — не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода:простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения:рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации:периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

— изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

— сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

__выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

__проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

__согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта[20] .

Доходный метод оценки . Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

Метод ДДП значительно точнее метода ПКД[21] , но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.

2.4. Методика проведения массовой (кадастровой) оценки земельного участка

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации в соответствии с Методикой ГКОЗП является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.

Математический аппарат, применяемый в Методике, - факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.

В основу процедуры кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:

- земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

- земли под домами индивидуальной жилой застройкой;

- земли дачных и садоводческих объединений граждан;

- земли гаражей и автостоянок;

- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

- земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

- земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

- земли под военными объектами;

- земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

- земли сельскохозяйственного использования;

- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными водными объектами;

- прочие земли поселений.[22]

В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P = Sзем.уч. * (Pпосi + Pсделкиi) * Кцi, (1)

где:

Sзем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Pпосi - линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера[23] .

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

Рсделкиn = Sn * P1 * Пхi,n, (2)

где:

Рсделкиn - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

Sn - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

Р1 -базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв.м.;

Пхi,n -совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.[24]

Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

Робъекта = bk-1ПКкач.k,n, (3)

где:

Робъекта -стоимость единицы площади объекта сделки - квартиры (руб./кв.м);

ПКкач.k,n - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки, так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

Ккач.k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве "материал стен" Ккач. для признака "панельные стены" равен 0,5, а для признака "кирпичные стены" - 0,3 и т.п.).[25]

Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (Ккач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.

СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом "извлечения" рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по следующей формуле:

Piц = Рi* · Кцi, (4)

где:

Pi* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кцi - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок. [26]

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

Кцi = Qцi / Q*i, (5)

где:

Q*i - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qцi - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости[27] .

Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

Первое - разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.

Второе - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов.

Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.

Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки)..

2.5. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру

Если оценка проводится более чем одним методом, то необходимо согласование результатов оценки. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (см. рис. 2)

Рисунок 2 Метод анализа иерархии

где,

* верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

* промежуточный уровень - критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

* нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).[28]

Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения весов критериев.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

Пусть А1.Аn - множество из n элементов, тогда W1.Wп -соотносятся следующим образом (см. табл.1):

Таблица 1. – Построение матрицы весов

А1 А2 Аn
А1 1 W2/W1 W1/Wn
А2 W2/W1 1
Аn Wn/W1 1

Определение итогового значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.(см.табл.2)

Таблица 2 - Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласовывания

Вес критерия

Итоговое значение веса для каждой альтернативы
А1 А2 Аn
Вес (А1) Вес (А2) Вес (Аn)
Вес Альтернативы 1 Альт. 1.1 Альт. 1.2 Альт. 1 .п Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+.+Альт.1.п* Вес (Ап)
Вес Альтернативы 2 Альт.2.1 Альт.2.2 Альт.2.п Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+.+Альт.2.п* Вес (Ап)
Вес Альтернативы k

Альт.

k.1

Альт.k.2 Альт.k.n

Вес(Альт.k:)=Альт.1<:.1*Вес(А1)+.

+Альт.k.n* Вес (Аn)

Сумма 1

Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив [29] .

Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов

3.1. Задание на оценку

Наблюдаемые на местном рынке низкие ставки аренды коммерческих помещений в сочетании с завышенными городскими ставками аренды земли и финансовыми требованиями монополистов инженерной инфраструктуры убеждают в том, что аренда участка под коммерческие цели экономически невыгодна. Единственно привлекательной для инвестора в данных условиях могла быть лишь покупка участка. Анализ показывает, что высокие затраты на инженерную инфраструктуру являются в данном случае наиболее обременительными обстоятельствами для инвестора, которые делают аренду невыгодной.

Необходимо оценить стоимость земельного участка, учитывая различные методы его дальнейшего применения.

3.2. Описание объекта оценки

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой земельный участок общей площадью 1 647 м2 , расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 3. Краткая характеристика объекта оценки

Объект недвижимости
Адрес объектов недвижимости г. Москва, ЦАО, р-н Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10,
Вид права Собственность
Ограничения права Доверительное управление
Собственник Собственники объекта недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Свидетельство о государственной регистрации права 77 АГ 659517 от 10.07.2006 г.
Первоначальная балансовая стоимость, руб. 284 745 762,73
Остаточная балансовая стоимость по состоянию на 05.05.2008 г., руб. Нет данных
Основные параметры земельного участка
Площадь земельного участка, м2 1 647,0
Вид права Долгосрочная аренда
Правоустанавливающие документы

Договор долгосрочной аренды земельного участка №М-01-027899 от 15.12.2004 г.,

дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.12.2004 г. № М-01-027899

№ М-01-027899 от 29.12.2006 г.

Кадастровый номер 770101097028
Срок действия договора 10.06.2029 г.

Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»

Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м2 , расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.

В рамках настоящей дипломной работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

В соответствии с предоставленным свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права – доверительное управление.

Доверительное управление – это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу (Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:

· передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.

· управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.

· права и обязанности сторон закрепляются договором.

Исходя из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя), то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.

3.3. Основные этапы процедуры оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости возможно использование трех основных подходов:

· затратного подхода;

· доходного подхода;

· сравнительного подхода.

Мы используем все три подхода к определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рационально мыслящий покупатель не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с сопоставимой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Затратный подход также, как и два других подхода к оценке недвижимости, основывается на сравнительном анализе, а именно – затрат, которые необходимы для воссоздания объекта недвижимости – копии оцениваемого объекта, или аналогичного объекта, замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты далее корректируются на степень износа, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з × (1 – ИФИЗ )(1 – ИФУН )(1 – ИЭ ) , где:

РС – рыночная стоимость;

СЗ – стоимость прав на земельный участок;

Св/з – стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости без учета износа;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональный износ;

ИЭ – экономический (внешний) износ[30] .

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

· метод прямой капитализации;

· метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Стоимость земельного участка рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Существует несколько методов определения рыночной стоимости прав на земельный участок:

· капитализация земельной ренты (доходный подход);

· метод соотнесения (переноса);

· метод развития (освоения);

· техника остатка для земли;

· метод сравнения продаж;

· оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости[31] .

Метод капитализации земельной ренты предполагает расчет величины дохода за определенный период времени (как правило, один год), создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии данных о рыночных ценах продажи незастроенных земельных участков. Метод состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.

Самым надежным из перечисленных методов принято считать метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации – застройщики, а продавцом – уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.

3.4. Анализ внешней среды

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном административном округе г. Москвы в Тверском районе по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 10.

Город Москва территориально делится на 10 административных округов и 123 района. Схема деления г. Москвы на административные округа приведена на рисунке ниже.

Рисунок 3 Деление г.Москва на административные округа

Площадь Центрального административного округа составляет 66,2 км2 , или 6,1% территории г. Москвы. Здесь проживает приблизительно 7% населения города. Округ разделен на 11 городских районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка, Китай-город Наиболее густонаселенные районы — Арбат, Якиманка, Басманный. Плотность населения в них в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км2 . Общая плотность населения округа составляет 8,7 тыс. человек на 1 км2 . [32]

Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км2 . В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.человек на 1 км2 ), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.человек на 1 км2 ).

Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является неблагоприятной, а в отдельных районах крайне неблагоприятной. Сложная экологическая ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий, но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому росту числа автомобилей

Сильное влияние автомобильного транспорта усугубляется особенностями застройки и планировки. В Центральном округе много узких, плохо проветриваемых улиц. Во дворах домов также происходит накопление выбросов автомашин. Высокая интенсивность движения автотранспорта и густота дорожной сети создают высокое шумовое загрязнение.

На территории округа расположены такие особо ценные объекты национального наследия России, как: Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская Государственная консерватория им. П.И. Чайковского, Российская Государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств им. А.С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея», Центральный музей древнерусской культуры и искусства им. Андрея Рублёва, Государственный музей Востока, Государственный политехнический музей и многие другие.

По данным префектуры, на территории ЦАО осуществляют свою деятельность 444 тыс. организаций различных форм собственности (33% от общей численности предприятий по г. Москве), из них 430 тыс. – предприятия малого бизнеса и общественные организации.

ЦАО – деловой центр не только Москвы, но и России. Сосредоточие банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций объясняется не только престижем, но и хорошей обеспеченностью округа общественным транспортом.

Вместе с тем, проходящие по территории ЦАО транспортные магистрали играют роль важнейших коммуникационных каналов Москвы. Прежде всего это Тверская и 1-я Тверская-Ямская ул., Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская ул., часть Комсомольского и Ленинского просп., Бульварное и Садовое кольцо. Кроме того, здесь располагаются шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов: Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий.

На приведенных ниже картах отмечено местоположение объекта оценки.

Рисунок 4 Местоположение объекта оценки на карте г.Москва

Рисунок 5 Уточненное расположение объекта оценки на карте г.Москва

3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп , где:

С – стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

Суч – площадь земельного участка (м2 );

Кд – базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2 );

Кср.а .– безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

Ку безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

Коп безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

Кд = УД х Кпр х Кц , где:

УД – удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2 ), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

Кпр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

Кц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).[33]

Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 4. Расчет стоимости земельного участка

Наименование позиции Значение
Площадь участка, Суч2 ) 1 647
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2 ) 45 907
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а 0,945
Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп 1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр 1
Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц 1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку 1
Стоимость обременений на земельном участке, руб. 0
Стоимость земельного участка, округленно, руб. 71 450 000

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.

Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.

Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:

, где:

К – поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;

С2 – цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;

С1 – цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.[34]

Характеристика объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов

Наименование характеристики Земельный участок №1 Земельный участок №2 Земельный участок №3
Назначение Земельный участок под строительство торгового павильона, магазина Земельный участок под строительство торгового комплекса, многофункционального комплекса Земельный участок под строительство торгового комплекса, офисного здания, многофункционального комплекса
Расположение СВАО, м. Отрадное (земельный участок возле ст. метро)

ЮАО,

м. Коломенская, Каширское шоссе

ЮВАО, Волгоградский проспект

(2 км от МКАД)

Площадь, м2 200 870 1468
Цена продажи, долл. США 300 000 1 900 000 3 000 000
Цена продажи, руб. 7 730 730 48 961 290 77 307 300
Срок аренды земельного участка Аренда на 10 лет Аренда на 10 лет Аренда на 49 лет
Источник информации http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63 http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63 http://www.arendator.ru, тел. 232-42-22
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2 ) 10 455 14 481 9 947
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а 0,820 0,820 1,000

Безразмерные корректирующие коэффициенты

оп , Кпр , Кц , Ку )

1 1 1
Стартовая цена, руб. 1 714 620,0 10 330 745,4 14 602 196,0
Корректировка 4,51 4,74 5,29
Среднее значение корректировки 4,85

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет, округленно, руб.:

71 450 000 х 4,85 346 532 500

346 532 500 руб.

(Триста сорок шесть миллионов пятьсот тридцать две тысячи пятьсот) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округлено:

9 701 000 долл. США

(Девять миллионов семьсот одна тысяча) долларов США.

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в таблице ниже:

Таблица 6. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения Объект оценки Объекты сравнения
Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3
Цена предложения, долл. США за 1 м2 8 220 7 510 5 740
Передаваемые права на здание Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена,

долл. США за 1 м2

8 220 7 510 5 740
Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 8 220 7 510 5 740
Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 8 220 7 510 5 740
Снижение цены в процессе торгов Рыночная Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Корректировка, % -5 -5 -5
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 а 7 458 6 970 5 030
Дата выставления на торги 01.03.2009г. февраль 2009 г. феврль 2009 г. февраль 2009 г.
Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 7 458 6 970 5 030
Местоположение

г. Москва, ЦАО,

м. Пушкинская,

м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10

ЦАО,

м. Цветной бульвар,

пер. Большой Каретный,

4 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Цветной бульвар,

ул. Трубная,

5 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Тверская,

ул. Тверская,

5 м.п. от ст. метро

Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 7 458 6 970 5 030
Линия домов Первая Первая Первая Вторая
Корректировка, % 0 0 25
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 7 458 6 970 7 011
Общая площадь здания, м2 5 674,7 3 300,0 1 928,7 950,0
Корректировка, % -3,1 -6,1 -9,6
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 946 6 439 6 052
Наличие парковки Есть Есть Есть Есть
Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 а 6 946 6 439 6 052
Наличие подъездных путей Удобная транспортная доступность Удобная транспортная доступность Удобная транспортная доступность Удобная транспортная доступность
Корректировка, % 0 0 0
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 946 6 439 6 052
Состояние объекта Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов Без отделки
Корректировка, долл. США/ м2 0 0 550
Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 946 6 439 6 602
Весовые коэффициенты, % 37,5 37,5 25,0
Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США 6 658

Рыночная стоимость объекта оценки,

долл. США

37 786 000
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 1 349 740 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2 , расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:

37 786 000 долл. США

(Тридцать семь миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:

1 349 740 000 руб.

(Один миллиард триста сорок девять семьсот сорок тысяч) рублей.

3.6. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.

Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.

В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу присваиваются равные удельные веса в размере 45%.

Таблица 7. Согласование результатов

Местоположение г. Москва, ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 10
Общая площадь, м2 1 647
Затратный подход, долл. США 22 021 000
Удельный вес затратного похода 0,10
Сравнительный подход, долл. США 37 786 000
Удельный вес сравнительного похода 0,450
Доходный подход, долл. США 36 432 000
Удельный вес доходного подхода 0,450
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., долл. США 49 113 000
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., руб. 1 271 671 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки - объекта недвижимости, представляющего собой земельный участок общей площадью 1 647 м2 , расположенный по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:

1 271 671 000 руб.

(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:

49 113 000 долл. США

(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.

В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2 , расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:

1 271 671 000 руб.

(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:

49 113 000 долл. США

(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.


Заключение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.

2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли.

Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра.

Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства

Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она существует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастровая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным кодексом.

Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночной экономикой.

В данной дипломной работе были использованы затратный, доходный и сравнительный методы оценки земельного участка земли общей площадью 1647 м2 , расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»

Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м2 , расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.

В итоге, было рассчитано, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2 , расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.01.2011 г., составляет округленно:1 271 671 000 руб. То есть таким образом, можно считать, что поставленная в работе цель, достигнута.

Список используемой литературы

1. Акулич М.В. Оценка бизнеса.- СПб., Питер,2009 г. – 340с.

2. Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. – 246с.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г.- 678с.

4. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. Основы оценки стоимости недвижимости. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.- 450с.

5. Буланова Н.В. Рынок недвижимости : состояние и перспективы развития. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.- 417с.

6. Вентцель Е. С. Теория вероятности и математическая статистика - М.: Изд-во Статистика, 1975. – 603с.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Проспект,2004 г.- 711с.

8. Государственное регулирование земельных отношений/ Под. ред. А.А.Варламова. –М.: Колос,2000 г.- 212с.

9. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью - М.: Изд-во АСВ, 2000. – 543с.

10. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, «ROOF»,2001 г.- 400с.

11. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 г.- 670с.

12. Европейские стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.- М.: «Российское общество оценщиков»,2003 г.).- 167с.

13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008 г.- 287с.

14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н.Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г.- 190с.

15. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана,2003.- 694с.

16. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами: Учебное пособие/ Под. ред. Л.И.Кошкина. –М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства,2002 г.- 311с.

17. Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г.- 245с.

18. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика,2002 г.- 350с.

19. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. –М.: Финансы и статистика,2001 г.- 327с.

20. Комплексная экономическая оценка территорий г. Новороссийска и предложения по формированию платежей за землепользование. — Отчет по договору № 224, руководители работы С.И.Кабакова, Е.Н.Перцик, М., 2008 -338с.

21. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения Пер.с франц., М.: «Прогресс», 2008 -398с

22. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006.- 307с.

23. Организация оценки и налогообложения собственности. (под общей редакцией Дж.К.Эккерта). — Пер. с англ., М:»Красная Гора», 2007 -328с.

24. Оценка бизнеса/ Под ред. А.М.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика,2001 г.- 292с.

25. Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. –СПб.: Питер,2007.- 177с.

26. Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с

27. Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 -438с

28. Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-практическое пособие - М.: Фирма Блок, 2000. – 314с.

29. Соловьев Н.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости.- М.: ГУ ВШЭ,2003 г. – 210с.

30. Федоров В.П.. Методика массовой оценки территории города. — Тезисы Четвертой международной конференции «Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт», СПб, 2009 -387с.

31. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС,2002 г.- 270с.

32. Фридман Д., Ордуэйн Р. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве России,2009г. 300с.

33. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 -376с

34. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008 – 478с

35. Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008.- 214с.

36. Щербакова Н.Н. Экономика недвижимости.- Ростов н/д: Феникс,2002 г.- 267с.

37. Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб»,2005 г.- 169с.

38. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ. СПС «Консультант Плюс». Электронный ресурс. Открытый режим доступа. // http://www.consultant.ru/popular/earth/

39. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm

40. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости// http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html


[1] Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008– с .21

[2] Организация оценки и налогообложения собственности. (под общей редакцией Дж.К.Эккерта). — Пер. с англ., М:»Красная Гора», 2007 - с .323

[3] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 - с .233

[4] Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости// http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html

[5] Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 2008 –с .122

[6] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm

[7] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm

[8] ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года. ( текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ). Электронный ресурс «он лайн библиотека оценщиков» // http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm

[9] Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 - с.322

[10] Федоров В.П.. Методика массовой оценки территории города. — Тезисы Четвертой международной конференции «Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт», СПб, 2009 – с.288

[11] Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 2006 –с.312

[12] Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб»,2005 -с.32

[13] Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 -376с – с.163

[14] Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-практическое пособие - М.: Фирма Блок, 2000. – с.128

[15] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 176

[16] Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..2005 – с.293

[17] Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н.Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г. – с.223

[18] Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г. – с.323

[19] Европейские стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.- М.: «Российское общество оценщиков»,2003 г.). – с.23

[20] Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. –с .219

[21] Антипов А. В., Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2000. – с.187

[22] Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008 г. – с.233

[23] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с.32

[24] Там же – с. 37

[25] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с. 41

[26] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с. 46

[27] Там же – с. 50

[28] Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г. - .с.97

[29] Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006. – с. 291

[30] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 187

[31] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 190

[32] Прорвич В.А.. Оценка земли в Москве. — М.: «Экономика», 2009 -328с – с. 166

[33] Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008. –с .199

[34] Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А. и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве: Учебно-практическое пособие (выпуск + 3) - М.: Фирма Блок, 2008. – с. 177

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений09:09:02 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
12:15:48 29 ноября 2015

Работы, похожие на Дипломная работа: Экономическая оценка городских земель

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(150926)
Комментарии (1842)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru