Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Шпаргалка: Шпаргалка по Экономике недвижимости

Название: Шпаргалка по Экономике недвижимости
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: шпаргалка Добавлен 19:25:00 14 июня 2011 Похожие работы
Просмотров: 16 Комментариев: 2 Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

1. Основные термины и определения. Понятие недвижимости.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Недвиж-ть – зем. уч-ки, уч-ки недр, ограничен. Водн. Объекты, а также объекты, перемещ-е кот. без несоразм-го ущерба их назначению невозможно. Н-р: зд., соор., леса и иные зел насажд-я с многолетн. циклом развития.

Ст-ть Н= Ст зем. уч-ка+Ст улучш-й

Рынок недв. – абстакция сделок с недв-ю, прав и интересов и инф-ии.

Недв. имущ-во – вещи = Недв.

Недв. собств-ть – оформлен. должным образом права на недв. имущ-во.

Сервитут – право огранич. польз-я чужой недв.: - частный; - публичный.

Различия м/у «цена» и «рын. ст-ть»

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

2. Законодательная база расчетов в экономике недвижимости. Источники информации.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Источники рыночной инф-ии – те ист-ки, из кот. мы м. получить исх. данные д/вып-я расчетов, и эти ист-ки м. классифиц. на группы:

1) нормативн. ист-ки;

2) источники рын. инф-ии:

- непосредств. уч-ки сделок;

- профессион. уч-ки рынка (банки, страх. компании, риэлторы, девелопер – инвестируют ср-ва в объект, консультанты по рынку недв.);

- органы гос. упр-я;

- СМИ.

* досупность +↓

* надежность -↓

3. Виды цен на рынке недвижимости.

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Цеы на рынке Н. м. классифицировать по 4-м критериям:

1) по числу ране совершен. сделок с объектом Н.:

- цены первичн. рынка;

- цены вторичн. рынка.

2) по субъекту рыночных отношений:

- цены спроса (пок-ли) <;

- цены предл-я (продавцы) >.

3) по стадии инвестицион. цикла:

- сметные цены <;

- рыночн. цены (цены продажи)>.

4) по степени регулируемости:

- регулируемые цены (гос.);

- рыночные цены.

4. Балансовая, рыночная и ликвида-ционная стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Балансовая ст-ть – ст-ть Н. по ПБУ (правила бух. учета), явл-ся справочной величиной, привод. в отчете об оценке, принадл. юр. лицу – не соотв. рыночн. ст-ти.

С, руб.

2. Рыночная ст-ть – наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса, не испыт. никакого давления, облад. достат. вр. д/осущ-я сделки и платеж осущ-ют закон. образом в ден. ср-вах.

3. Ликвидацион. ст-ть – ст-ь ускорен. продажи объекта. СЛИКВ.РЫН. -Скидка. Скидка д.б. назначена д/гарантирован. быстрой продажи объекта на рынке (lim=25%)

5. Инвестиционная, потребительская и налоговая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Инвестицион. ст-ть – ст-ть, кот. явл. суммой рын. ст-ти объекта и величины инвестиций, кот. необх. произвести в объект д/довед-я его до сост-я, отвечающ. треб-ям инвестора.

Индивид-на д/кажд. за счет вел-ны инвестиц. СИНВ.РЫН. +Инв.

2. Потребит. ст-ть (выкупная цена) – сумма рыночн. ст-ти недв. и компенса-ции теряемых продавцом благ в результате продажи объекта.

СПОТР.РЫН. +Компенс.

3. Налоговая ст-ть – ст-ть Н., кот. явл. базой д/исчисления зем. налога или на-лога на имущ-во. База д/налога на им-во: - физ.л. – остат. инвентаризацион. ст-ть – предпр. и орган.; - юр. л. – остат. баланс. ст-ть иму-ва – проектн.-инвент. бюро ПИБ (БТИ).

База д/зем. налога – кадастровая ст-ть (руб./м2 в год).

7. Сметная стоимость недвижимости. Стоимость восстановления и стоимость замещения объекта оценки.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Сметн. ст-ть (цена строит. продук-ции) – ст-ть затрат инвестора, необх. д/ созд. зд./соор. См. ст. опред. по методич. док-ам стр-ва и по Своду правил по опред-ю ст-ти стр-ва в составе предпроектной и проектно-сметной док-ции (84г.).

ССМСМРОБОР,МЕБ,ИНВМОНТПР. РАБ

2. Ст-ть восстан-я и замещения объекта оценки – модификации см. ст-ти, кот. исп-ся в эк. Н.

Ст-ть восстан-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему недосатками, эл-ми устаревания и неэфф-ти.

Ст-ть замещения – ст-ть стр-ва похоже-го бъекта на объект оценки без учета эл-ов устаревания и неэфф-ти.

6. Залоговая, инвентаризационная и ка-дастровая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Залоговая ст-ть – та ст-ть объекта, по кот. он м.б. принят банком в кач-ве предмета ипотеки. СЗАЛ. c[0,75%*СРЫН ]

2. Инвентаризац. ст-ть (инвентарная) – ст-ть Н, опред-ая органами гос. инвент-ции по методике, утвержд. Правит-ом России. Не совпад. с баланс. и рыночн.

И.с. опред. на основе укрупнен. пок-ей восстан. ст-ти (УПВС).

ПИБ – тех. паспорт (проектно-инвент. бюро) – СПб.

БТИ – бюро тех. инвент. – Москва.

УТИ – упр-е тех. инвент. – регионы.

Мощн.*СУД. , произвести индексацию.

3. Кадастровая ст-ть – ст-ть недв., опред. органами гос. упр-я (зем. коми-тетом). Кад. ст-ть по своей вел-не < рын. ст-ти зем. уч-ков и м. дифф-ся орг-ми субъекта РФ в завис-ти от цен-ности зем. уч-ка. Кад. ст-ть исп-ся д/след. целей: 1) опред-е ставки зем. налога; 2) оценка ст-ти зем. уч-ка при его внесении в уст. капитал создавае-мого акц. общ-ва путем преобраз-я гос. унитарного предпр-я ГУП; 3) расчет гос. аредной ставки за зем. уч-к.

А=СКАД *СтРЕФИНАНС (8,5%год..)

8. Утилизационная и страховая стои-мости, стоимость специализированного имущества.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Утилизац. ст-ть – ст., кот. м.б. полу-чена при ликвидации объекта за счет распродажи отд. его эл-ов с учетом затрат на эту распродажу.

СУТИЛ =∑СЭЛ.(БЕЗ НДС) – Затраты на прод.

2. Страховая ст-ть – ст. Н, кот. явл. ба-зой д/уплаты страх. взносов. Вносится в договор страх-я объекта.

ССТР. =(0÷100%)СРЫН

3. Ст-ть специализ. имущ-ва – вид ст-ти, кот. исп-ся вместо рын. ст-ти (наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса) в отношении тех объектов, кот. отсутствуют в рын. обороте.

9. Классификация подходов к оценке недвижимости.

Под подходом к оценке понимается рассмотр-е какого-либо явл-я с т.з. выбран. критерия оценки.

Подходы к оценке (фед. станд. оценки):

1. Сравнительный подход:

- метод рыночных сравнений;

- метод квалиметрии;

- метод аналогий.

2. Затратный подход:

- метод балансовой оценки;

- метод сметного ценообр-я;

- затратный метод;

- метод дисконтир-я сметн. ст-ти;

- метод вычитания (выд-я д/Н в целом)

3. Доходный подход:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконт-я денежн. потока;

- метод ипотечн. инвестиц. анали-за;

- метод остатка.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.


10. Виды экспертиз в экономике недви-жимости.

Перед началом вып-я экон. расчетов необх. получить исх. инф., позволяющ.:

1) опред. состав прав на объект и воз-можн. их обременения, что вып-ся с пом. юридич. экспертизы ;

2) опред. степень технич. сост-я объек-та (технич. экспертиза /аттестация):

- степ. износа (%);

- огранич. на подачу инжен. ресур-сов;

- кач-во планир. реш-й и архит. оформл-я;

- транспортн. доступность.

3) опред-ся безопасность объекта д\чел-ка и окр. среды (эколог. эксп. )

Первичная экспертиза – юридическая.

11. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом объекта.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1. Принцип предельн. продуктивн-ти:

1) д/кажд. объекта или земельн. уч-ка сущ-ет некий оптимаьн. размер инвес-тиций,ведущий к max ст-ти объекта. До тех пор, пока этот объем инвестиций не достигнут, темп роста рын. ст. объекта соотв. или ало отлич-ся от темпа роста инвестиций. По достиж-ии оптим. объема инвестиций рост рын. ст. при-останавл., а в некот. случ. м. приобрести обр. знак (улучш. стан-ся ухудш-ми);

2) уд. рыночн. ст-ть (н-р, 1 м2 ) на ма-лых объектах всегда выше, чем на больших, при проч. равн. усл-ях. Т.о. данный принцип отражает из-вестн. эффект масш., проявляющ. в эк-ке.

2. Принцип остаточн. ст-ти земли

3. Принцип изменяющ-ся пропорций

4. Принцип изменения.

13. Принцип наиболее эффективного использования объекта на рынке. Этапы его применения.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

Явл-ся ведущим, соедин. в себе все принципы оценки.

Наиб. эфф-е исп-е объекта (НЭИ) – такое, при кот. из всех вар-ов исп-я объекта, явл-ся: 1) законными; 2) физич. возм-ми; 3) финанс. обеспеч.; 4) экон. оправдан. (рентабельн.) приводит в итоге к max ст-ти зем. уч-ка или всей Н в целом. Опред-е наиб. эфф-го вар-та произв-ся по пок-лю ЧДД:

- сост. схему фин. потока («+» и «-» эл-ты); - эл-ты фин. потока необх. дисконтир-ть путем умнож-я на коэф. α=1/(1+Е)t

Анализ наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:

1) опред. НЭИ условно свободного зем. уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ. строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового штурма», когда выдвиг-ся как м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:

ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.)

12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.

2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)

3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.

4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)

5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)

15. Классификация видов оценки.

Критерий классиф. Вид оценки
1. По ед-це измер-я

1.1. Стоимостн. оценка

1.2. Нестоимостн. оценка

2. По составу оценив-го имущ-ва

2.1. Комплексн. оценка

2.2. Поэлементн. оценка

3. По порядку опрд-я

3.1. От общ. к частн.

3.2. От частн. к общ.

4. По ист-ам использ-ой инф-ии

4.1. Нормативн. оценка

4.2. Рыночн. оценка

5. По степ. унифицир-ти приемов (по степ. охвата)

5.1. Массовая

5.1.1. Групповая оценка

5.2. Индивид-я

5.2.1. Экспресс оценка

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущ-ва:

6.1.1. Движимого

6.1.2. Недвиж-го

6.1.3. Немат. акти-вов

6.1.4. Переоценка осн. фондов

6.2. Оценка имущ. прав

6.3. Оценка имущ-х комплексов (предпр)

6.4. Оценка инвес-тиц-х проектов

6.5. Оценка нанесен. ущеба

6.6. Оценка рейтин-гов

14. Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.

Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным образом влияющ. на пок-ли функционир-я конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:

1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов, оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.

2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.

3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.

4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.

Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.

17. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.

М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.

Субъект сделки Сост-е рынка в:
пр наст буд
1 Прод-ц З, С З, Д, С Д
2 Пок-ль С Д, С Д

З – наст/прошл. с т.з. продавца

Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца

С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

16. Процедура оценки рыночной стои-мости недвижимости.

Сравнит подход

Задание на оценку предусм.:

1) формир-е цели (цель м. предусм. соверш-е сделки купли-продажи, арен-ды, вклада в уставн. кап. создаваем. предпр., ипотеку объекта в целях обеспеч-я получ-го кредита, застройку зем. уч-ка и т.д.); 2) опред. даты оцен-ки; 3) вид оценив. ст-ти; 4) опред. сос-тав оценив. прав; 5) вып-ть точное опи-сание оценив. имущ-ва (состав, техн. сост-е)

Анализ наиб. эфф. исп-я:

1) условно своб. Н; 2) Н с уже использ. зд. При этом разреш. не ис. какой-либо подход т. в 2-х случ.: 1) если имеется достат. кол-во рын. инф-ии в отнош. объектов аналогов, т.е. исп-е т. срав-нит. подход; 2) отсутствие инф-ии д/прим. какого-либо подхода.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Согласование результатов

Д.б. т. 1 сумма сделки, разброс ≤30%

М.б. вып-но 2-мя способами:

1) в виде ср-арифметич. в случае, если д/всех примен. методов разброс рез-ов ≤30%; 2) в виде средневзвеен., когда надежн. исп-я разных методов призна-ется различной.

n - % (вес) значимости

18. Доходный подход в оценке недви-жимости. Его суть, достоинства и не-достатки.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Суть: позв. оценить рын. ст-ть недв. в завис-ти от вел-ны того подхода, кот. объект способен принести собств-ку в сложившихся рыноч. усл-ях.

Год. арендн. плата – руб./год

Позв. превести в руб.

Рын. ст-ть Н: С=ЧОД/ε

ε – норма дисконт (капитализации)

ЧОД – чист. операц. доход (ар. плата)

Достоинства подхода: 1) позв. оценке объектов, основан. на прошл. и сегодн. сост. рынка доп. оценкой, основан. на будущ. сост. рынка; 2) позв. рын. ст-ть объекта опред. в завис. от доходности объекта.

Недостатки: 1) явл. наиб. субъективн. из всех 3-х подходов, т.к. опирается на прогноз будущ. сост. рынка; 2) слож-ности в опред. вел-ны коэф. капитали-зации из-за недостат. объема инф. на рынке.


19. Учет ценности денег во времени.

20. Амортизационная таблица по кре-диту

21. Виды доходов от недвижимости.

М. классифиц. с 2-х т.з.:

1. По уровню:

1) потенц. валовой доход ПВД=PGI – теор. вел-на год. арендн. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рыночн. усл-ях, когда не учит. никакие виды потерь:

- недозагрузки; - неплатежи.

2) действит. (эффект.) валовой доход ДВД=EGI – уменьш. ПВД на потери от неплатежей и недозагрузки.

3) чистый операцион. доход ЧОД=NOI – ДВД, уменьш. на 5 ст. расходов, связан. с сод-ем Н. а) операц. расх. (эксплуатц.) – связ. с экспл. Н, относи-мые на с/ст П, Р и У за искл-ем: - амор-тизац. расх. по объекту (зд. или соор.); - фин. выплат (дивид. акционерам/ уплата % кред.); б) налоги на Н (год-я): зем. налог, налог. на имущ-во; в) затраты на страх-е недв.; г) затраты на упр-е собств.; д) резерв на замещ-е быстроизнаш. эл-ты строения.

4) доход до налогообл-я

5) доход после налогообл-я

2. По периодичности поступления:

1) единоврем. доход (н-р: ∑ от продаж)

2) периодич. доходы (н-р: ∑ от аренды)

22. Виды затрат, связанных с недвижи-мостью

1. По целевому назнач-ю:

1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во

2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта

2. В завис-ти от объема оказываем. ус-луг:

1) пост. затраты – не зависят от объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))

2)перемен. затраты – прямопропорц. объему исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;

- вода.

23. Метод прямой капитализации

Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;

3) предполаг. равномерн-е получение доходов (ЧОД=равномерно)

Метод пр. кап. м.б. применен также в усл-ях, когда предполаг-ся осущ-е еди-новрем. первонач. инвестиций.

Метод пр. кап. м.б. прим. также, если предполаг-ся изм-е доходов в некот. нач-ый период вр. При этом изм-е до-ходов д. носить регул. хар-р: 1) % в год; 2) % за весь нач-ый период вр.;

3) на абсол. вел-ну ежегодно (либо чис-лит., либо знамен. необх. изменить с пом. коэф. коррект-ки) С=ЧОД/ε*kКОР.

kКОР опред. 3-мя разл. спос-ми в завис. от хар-ра прогноза измен-я доходов в будущем.

Условной бесконечн-ю м. считать срок получ-я доходов, кот. примерно в 3-4 раза > по срав-ю с простым сроком окупаем-ти инвестиций в данный объект.

24. Метод дисконтирования денежного потока

Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=constили ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;

4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов

В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД

25. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ – прод-ть расч. периода

1) ТКР >(ТПРЕДШРАСЧ )

t – на ск-ко необх. вернуть из буд. к да-те оценки

2) ТКР =(ТПРЕДШРАСЧ )

3) ТКР <(ТПРЕДШРАСЧ )

М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:

1. Традицион. ИИА:

1) ТКР >(ТПРЕДШРАСЧ );

2) ТКР =(ТПРЕДШРАСЧ );

3) ТКР <(ТПРЕДШРАСЧ )

2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда

- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я


26. Порядок расчета чистого операци-онного дохода

Наимен. пок-ля Правила расчета
1. ПВД

Сум. контрактной,

рыночной ар. платы

и пр. доходов

1.1. Потери от недозагрузки

% от

(SСОБ +SСВ )*АРЫН

1.2. Прочие дохо-ды

% от суммы

контрактн. и ры-ночн. ар. платы

1.3. Потери от неплатежей % от (п.1 – п.1.1)
2. ДВД п1–п.1.1+п.1.2–п.1.3
2.1. ОР % от ДВД или прям-ым счетом
2.2. Затр. на стр-е % от ДВД
2.3. Затр. на упр-е объектом % от ДВД или прям-ым счетом
2.4. Налоги на Н. Прямым счетом
2.5. Резерв на замещ-е

СЗАМФ3 или

СЗАМЭК.Ж.

3. ЧОД п.2-п.2.1-п.2.2-п.2.3-п.2.4-п.2.5

ЧОД – III ур-нь дохода.

ПВД – теорет. вел-на год. ар. платы, кот. опред. без учета каких-либо потерь и затрат собств-ка. ПВД=АСТ *SАР руб/г.

SАР =SСД.АР. +SЗАН.СОБСТВ. +SСВОБ.

27. Методы оценки реверсии

Rev – прогноз. вел-на продажи объекта в конце расч. периода. Сущ. 3 метода прогнозир-я ст-ти реверсии:

1. Метод экспертн. оценки. Традиция: указать имена и телефоны экспертов.

2. В долях от оцениваем. ст-ти.

Этот способ д. прим-ся при условии контроля невозникн-я абсурдн. ситуа-ции.

Δ, %

3. Метод капитализации постпродаж-ных ЧОД.

28. Коэффициент капитализации (КК )

29. Аналитические методы оценки КК .

30. Экспертные методы оценки КК .

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений08:39:25 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
12:00:36 29 ноября 2015

Работы, похожие на Шпаргалка: Шпаргалка по Экономике недвижимости

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(151299)
Комментарии (1844)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru