Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Контрольная работа: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры

Название: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: контрольная работа Добавлен 03:28:48 23 апреля 2011 Похожие работы
Просмотров: 3664 Комментариев: 2 Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Томский государственный университет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Дисциплина: Оценка недвижимости

на тему: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры

Выполнила: Медведева О.

гр. 163а-1

Проверила: Немецкая С.А.

Улан-Удэ

2010 г


План отчёта по оценке

Предпосылка оценки

Основные предположения и ограничивающие условия

Назначение оценки

Цель оценки

Используемое определение стоимости и дата оценки

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Местоположение объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Определение восстановительной стоимости

Определение величины накопленного износа

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Используемая литература

оценка стоимость рыночный квартира


Предпосылка оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта Республика Бурятия, Прибайкальский район, с. Ильинка ул. Коммунистическая д.30 кв. 4

Тип объекта недвижимости Трёхкомнатная квартира общей площадью 51,3 кв.м

Оцениваемые права Право собственности

Наилучшее использование с имеющимися улучшениями

Использование в качестве жилой квартиры

Наиболее вероятные покупатели Не выявлены

Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлены

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена

Дата оценки 20 мая 2010 г.

Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчёта.

Общие условия

Настоящий отчёт достоверен в полном объёме и лишь в указанных в отчёте целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной , и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуются появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества на вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчёте.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотром или путём изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.

Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 20 мая 2010.

Описание и анализ объекта оценки

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:

Технический паспорт АУ РБ «Гостехинвентаризация-Республиканское БТИ» Прибайкальское отделение на квартиру по адресу Прибайкальский район с.Ильинка.

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в двухэтажном доме 1977 г. постройки.

Распределение площадей: первый коридор – 2,9 м2 ; второй коридор – 4,7 м2 ; кухня – 8,3 м2 ; первая жилая комната – 8,6 м2 ; вторая жилая комната – 15,4 м2 ; третья жилая комната – 7,7 м2 ; туалет – 1,2 м2 ; ванная – 2,5 м2 . Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Прихожая – прямоугольная.Полы – ковролин; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

Жилая комната зал . Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – двойные, створчатые, окрашены масляной краской.

Коридор – квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия.

Жилая комната – спальня . Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обои бумажные тисненые; окна – деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия .

Коридор – прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

Кухня . Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок – обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

Ванная комната . Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Туалет . Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой.

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в Прибайкальском районе с.Ильинка по адресу ул.Коммунистическая д. 30 кв. 4.

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Улан-Удэ, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3. определить предпринимательский доход;

4. установить величину накопленного износа;

5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 мая 2010 г расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 20000.

Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.

Общая площадь квартиры – 51.3 м2 . На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

20000*51.3=1026000

В табл. 1.1 приведен расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 1.1

№ п/п Наименование коэффициента Имеет (+) / не имеет (-) Факт Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1 ПАТОГЕННАЯ ЗОНА 1.10
а)положительная + 1,1
б)отрицательная - 0,95
2 СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА 1.02
а)социальные услуги удалены - 0,95
б)частичное присутствие - 1
в)присутствие всех социальных услуг

+

1,02
3 УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА 0.98
а)удаленные от центра районы + 0,98
б)районы, примыкающие к центру - 1,02
в)центр - 1,02
4 ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ 1.00
а)трамвай - 1
б)троллейбус - 1
в)автобус + 1
г)все виды транспорта - 1,1
5 РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м 1.02
а)далее 500 - 0,984
б)в пределах 500 - 1
в)в пределах 100 + 1,02
6 ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА 1.03
а)загазованность выше ПДК - 0,95
б)загазованность в пределах ПДК - 1
в)отсутствие загазованности + 1,03
7 БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км 1,02
а)далее 1 - 0,95
б)в пределах 1 - 1
в)в пределах 0.01 + 1,02
8 ШУМОВОЙ МЕШОК 1.01
а)выше уровня ПДУ - 0,95
б)предельно допустимый уровень ПДУ - 1
в ночное время 30дБ -
в дневное время 40дБ -
в)в пределах нормы ПДУ - 1,01
Характеристика дома
9 ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА 1.01
а) север - 1
б) юг - 1
в) восток + 1,01
г) запад + 1,01
10 ГОД ПОСТРОЙКИ, лет 0.83
а) более 25 + 0,83
б) 15-25 - 0,87
в) 10-15 - 0,9
11 МАТЕРИАЛ СТЕН 1.08
а) деревянный - 0,9
б) панельный (крупноблочный) - 1
в) панельный утеплённый + 1,08
г) кирпич - 1,1
12 СЕРИЯ ДОМА 1,00
а) «хрущёвка» малосемейка, гостинка - 0,95
б) обычная + 1
в) старый фонд - 0,98
13 ОТОПЛЕНИЕ 1.00
а) центральное + 1
б) печное - 0,95
14 ВОДОСНАБЖЕНИЕ 1.00
а) центральное + 1
б) уличная колонка - 0,95
15 ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ 1.06
а) центральное + 1,06
б) титан - 1
в) колонка - 1,034
г) центральное и колонка - 1,13
16 КАНАЛИЗАЦИЯ 1.00
а) внутренняя + 1
б) уборная - 0,9
17 ЭТАЖ 1.00
а) подвальный - 0,85
б) цокольный - 0,87
в) первый - 0,9
г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного - 1,02
д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного - 1,02
е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного + 1
18 ПЛАНИРОВКА КОМНАТ 1.00
а) смежные - 0,967
б) изолированные - 1,0367
в) смешанные + 1
19 ВЫСОТА ПОТОЛКА, м 1.04
а) до 2,5 - 0,97
б) 2,5 + 1
в) до 3,0 - 1,04
г) свыше 3,0 - 1,05
20 ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2 1.03
а) до 5,0 - 0,95
б) до 8,0 - 1
в) свыше 8,0 + 1,03
21 САН. УЗЕЛ 1.01
а) смежный - 0,98
б) раздельный + 1,01
22 ВАННАЯ 1.01
а) в кафеле + 1,01
б) покрашена - 1
в) декоративная плитка - 1,005
23 БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ 0,97
а) отсутствие балкона (лоджии) + 0,97
б) сушилка, балкон - 1,01
в) лоджия 3,0 м - 1,01
г) лоджия 6,0 м - 1,03
д) лоджия 9,0 м - 1,05
е) две лоджии _ 1,1
24 ВХОДНЫЕ ДВЕРИ 0,95
а) деревянные + 0,95
б) дерматин, утепленные - 1
в) металлические - 1,02
г) двойные - 1,01
25 ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 1.00
а) антресоли + 1
б) кладовая - 1,01
в) встроенные шкафы 3 м2 и др. - 1,01
г) помещение для сушки - 1,1
26 ОСВЕЩЕННОСТЬ, % 1,00
а) 100 + 1
б) затемненность 10-15 - 0,95
в) затемненность до 30 - 0,93
г) затемненность до 50 - 0,9
27 НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА 1,01
а) есть + 1,01
б) нет - 1
28 ОКНА ВЫХОДЯТ 1,01
а) на улицу - 0,95
б) во двор - 1
в) на улицу и двор + 1,01
29 ПОЛЫ 1,05
а) доски - 1
б) линолеум - 1,01
в) паркет - 1,1
г) ковровое покрытие + 1,05
30 СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ 1,00
а) хорошее + 1
б) отличное - 1,03
в) новая - 1,02
г) нужен капитальный ремонт - 0,9
д) нужен косметический ремонт - 0,95
31 ПРЕСТИЖНОСТЬ 1,00
а) художественная отделка - 1,2
б) стандартная + 1
в) непрестижная - 0,9
Итоговый коэффициент 1,24

Скорректированная стоимость 1м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

20000*1,24=24800

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2

Таблица 1.2

Наименование материалов Количе- ство Пло-щадь Стои-мость за единицу, руб. Полная стоимость, руб. Доля установки работ, % от стоимости материалов Стоимость матери-алов с работой, руб
Ручки дверные 3 85 255,00 50 382,50
Ручки дверные поворотные 6 360 2160,00 50 3240,00
Ручки дверные 1 318 318,00 50 477,00
Выключатели 10 30 300,00 50 450,00
Звонок электрический 1 168 168,0 60 268,80
Обои потолочные 244,9 150 6805,50 60 100888,80
Обои стеновые высшего качества 187,0 150 5197,16 60 8315,47
Обои стеновые средние 26,2 50 243,03 60 388,86
Клей обойный 6 50 300,00 60 480,00
Двери межкомнатные 4 5,6 3500 14000,00 50 21000,00
Двери в ванную и туалет 2 2,8 550 1100,00 50 1650,00
Дверь входная 1 1,6 5200 1100,00 50 1650,00
Двери в шкафы 2 2,8 156 312,00 60 499,20
Покраска в 2 слоя, кг 3 18,9 363 363,00 60 580,80
Унитаз 1 780 780,00 60 1248,00
Ванна 1 2500 2500,00 60 4000,00
Смеситель 1 660 660,00 60 1056,00
Смеситель на кухню 1 870 870,00 60 1392,00
Плитка керамическая 35,9 100 3590,90 60 5745,44
Клей для плитки 5 95 475,00 60 760, 00
Линолеум 12 185 2223,70 50 3335,55
Мойка 1 550 550,00 60 880,0
Ковролин 53,7 169 9075,30 60 14520,48
Глазок 1 100 100,00 50 150.00
Замок 1 450 450,00 50 675,00
Бачок 1 550 550,00 60 880,00
Раковина 1 490 490,00 60 784,00
Плинтус длиной 3м 81,05 27 80 2161,33 50 3242,00
Блоки оконные 2 1500 3000,00 60 4800,00
Остекление блоков оконных 2 100 200,00 60 320,00
Стоимость материалов с учетом установки 100209,90

С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры

24800*51.3=1272240 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

1272240 +100209,90=1372449,9 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

· анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4

· анализа технического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу;

Накопленный износ рассчитывается по формуле

Фз = Фк i li

где Фз – физический износ здания, %;

Фк i – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического износа здания представлен в табл. 1.3.

Таблица 1.3

Наименование конструкций Доля от общей стоимости, % Фактический физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты 4,00 5 0,20
Стены 18,00 5 0,90
Перегородки 6,00 5 0,30
Перекрытия 10,00 5 0,50
Крыша 6,00 5 0,30
Полы 12,00 10 1,20
Лестницы 6,00 5 0,30
Окна и двери 12,00 10 1,20
Отделка внутренняя 8,00 10 0,80
Прочие работы 9,40 5 0,47
Санитарно-технические устройства 6,40 10 0,64
Электротехнические устройства 2,20 10 0,22
Итого 7,03

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

1372449,9 *( 1-7,03/100) =1275966,672

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей).

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 1.4

Портфель Объект оценки 1 2 3 4 5
Цена продажи 2700 2900 2600 2650 2750
Условия сделки рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Рыночные
Ск.цена 2700 2900 2600 2650 2750
Время продажи сейчас 3мес 6мес сейчас 6мес сейчас
Цена продаж долга 2781 3074 2600 2809 2750
Местоположение С. ильинка С ильинка С.ильинка С.ильинка С. ильинка
Ск.цена пр.кв. 2781 3074 2600 2809 2750
Ландшафт Норм. Норм. Норм. Лучше. Норм. Норм.
Скор.ц. 2781 3074 2595 2809 2750
Мусоропровод нет нет нет нет нет Нет
Ск.ц 2781 3074 2600 2809 2750
Ранг, вес 3 3 3 3 4
Средневзвеш.ст-ть 1кв.

Ср.взвеш. цена за 1 кв м=

(20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16

Стоимость кв.=20,16*51,3=1034208

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Объект оценки:

· трёхкомнатная квартира, общая площадь 51,3 кв.м;

· предлагаемая средняя арендная плата: 13 тыс. руб;

· квартплата и коммунальные услуги: 4,5 тыс.руб;

· потенциальный валовый доход: 13 тыс.руб*12мес=156тыс.руб.

· действительный валовый доход: 156тыс.руб–4,5тыс.руб*12мес.= 102. (потери от недозагруженности квартиры);

V(стоимость недвижимости) = 102тыс.руб/12%=850 тыс.руб;

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход –1275966,672 руб.

сравнительный подход – 1034208 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V1 * Q1 + V2 * Q2

где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V = 1275966,672 *0,38 + 1034208 *0,62 = 1126076,26 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, п. Зеленый, д.1а, кв.61 по состоянию на 1 июня 2010 г., с учетом округления составляет: 1126076,26 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Используемая литература

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru

3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.

4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г.

5. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород. 2002 г

6. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений08:13:34 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
10:36:24 29 ноября 2015

Работы, похожие на Контрольная работа: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры
Земельно-имущественные отношения
... Имущественные отношения" конспекты ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России 1.1. История вопроса 1.2. ...
Такой подход, сочетающий достоинства затратного и доходного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого ...
С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.
Раздел: Рефераты по финансовым наукам
Тип: учебное пособие Просмотров: 13292 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Ипотечное кредитование
Содержание Введение 1. Сущность и история развития ипотеки 1.1 Зарождение института ипотеки 1.2 Развитие ипотеки в России 2. Рынок ипотечного ...
Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние ...
Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости в г. Ангарске, оценщик считает, что наиболее эффективным и вероятным использованием является его текущее ...
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 728 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка бизнеса
РАЗДЕЛ I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА Глава 1. Основы оценки предприятия 1.1. Цели оценки и виды стоимости Цели оценки Цель оценки - расчет и ...
3. Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью в 1600 кв.м., используя затратный подход:
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: учебное пособие Просмотров: 7197 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 3.5 Оценка: неизвестно     Скачать
Здания и сооружения
Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский ...
Основными расчетными единицами при оценке проектов жилых зданий принимаются: квартира, 1 м2 жилой площади, 1 м2 полезной площади.
Обязательным элементом жилых домов во всех климатических районах (кроме крайнего юга) при всех наружных входах в вестибюль, лестничные клетки и в квартиры одноквартирных ...
Раздел: Рефераты по строительству
Тип: учебное пособие Просмотров: 36560 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования" Введение Проблема жилья является наиболее актуальной в современном ...
Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в ...
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства ...
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 10097 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости
Содержание Введение 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости 1.2 Виды стоимости ...
Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки ...
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 12174 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Экономика недвижимости и ее значение
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального ...
Оценщики объектов недвижимости, в том числе бюро технической инвентаризации.
11) потолок - 2,65 м2.;
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: учебное пособие Просмотров: 6164 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Экономика недвижимости
1. Определение понятия и состав объекта недвижимости - [1] - стр.11-17 Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК "к недвижимым вещам ...
- оценщики, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;
Налог на имущество физических лиц взимается с собственников объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений), независимо от того ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: шпаргалка Просмотров: 4385 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Тема Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью Содержание Ведение Раздел 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью 1.1 ...
трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в ...
Затратный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагает определение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 728 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Керамические изделия для строительной промышленности
1. Введение Керамика - это общее понятие, которое объединяет поликристаллические материалы, получаемые спеканием естественных глин и их смесей с ...
Это и традиционная отделка ванной или кухни, и все более популярное включение керамической плитки в интерьер жилых помещений - спален или гостиных, - и использование плитки для ...
Если плитка подбирается для квартиры или частного дома, то, как правило, может быть два варианта: плитка для ванной комнаты и плитка для кухни.
Раздел: Рефераты по строительству
Тип: курсовая работа Просмотров: 8155 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 1 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать

Все работы, похожие на Контрольная работа: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры (4252)

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(150515)
Комментарии (1836)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru