Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия

Название: Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: курсовая работа Добавлен 15:50:36 29 марта 2011 Похожие работы
Просмотров: 3086 Комментариев: 2 Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

Содержание

Характеристика объекта оценки

Введение

Затратный подход

Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов оценки

Список используемых источников

Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является гараж с пристроем, входящий в состав машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина Звениговского района. Данный объект недвижимости находится по адресу Республика Марий Эл Звениговский район, в юго-восточной части кадастрового квартала. Общая площадь застройки составляет 481, 4 кв. м. Объект оценки второй группы капитальности.

Описание объекта:

Фундамент – ленточный

Стены – кирпичные оштукатуренные, арбалитовые плиты

Перекрытия – железобетонные, деревянные обрешетки

Кровля – совмещённая, шиферная

Полы – бетонные,

Проёмы – простые, ворота

Отделочные работы – отделка

Внутренние сантехнические устройства – электричество

Прочие.

Данные об объекте недвижимости представлены из технического паспорта на 27.10.2009 года.

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина.

Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.


Затратный подход

оценка недвижимость имущество стоимость

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем ), его благоустройства и строительство (Свосст ) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

Сзатрземвосстсон ,

где Исов - величина совокупного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).

При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1.Метод количественного анализа. При использования этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.

2.Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.

3.Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнения курсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС).

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

Спведп * V стр *( К69-84 * K84-91 * Ктек )* Кпп *1,18 ,

где: Cед - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

Vстр - строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); Кпп - коэффициент предпринимательской прибыли дня данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

По данным сборника №26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» из таблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объем здания – 4025 куб.м.

Усреднённые коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К69-84 = 1,22 и K84-91 = 1,55 .

Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,10.

Спв =10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18= 5715964руб.

Оценка физического износа

Существует несколько методов опенки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующие методы.

1. Метод срока жизни объекта и его элементов.

Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.

Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

где Тф i - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы; Тн i - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (В i ) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

2. Экспертный метод оценки

Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных, элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы иди здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности.

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.

4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.

На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.

Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

Тэф1 = 2010 – 1969 = 41 (год),

где, 2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.

Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

Тэф2 = 2010 – 2001 = 9 (лет),

где 2001 – год последнего ремонта.

Доля физического износа определяется по формуле:

Ифиз % =

Сумма физического износа определяется по формуле:

Ифиз =

Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.


Таблица 1

Конструктивный элемент Удел. вес,%

ВС,

руб

Сроки жизни,год

Износ

%

Сумма износа,руб
Тэк Тэф
Фундаменты 10 571596 120 41 34,2 195486
Стены 30 1714789 110 41 37,3 639616
Перекрытия 8 457277 100 41 41,0 187484
Кровля 9 514437 25 9 36,0 185197
Полы 12 685916 100 41 41,0 281226
Проёмы 13 743076 30 41 136,7 1015785
Отделка 5 285798 10 9 90,0 257218
Отдел. работы 8 457277 40 9 22,5 102887
Внутрен. сан-тех. устройства 5 285798 35 9 25,7 73450
Итого: 100 5715964 2938349

Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.

Сзд = 5715964-2938349=2777615 руб.

Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.

Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.

Результаты мониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что по состоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д. Сергушкино и д. Нуктужи.


Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.

1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.

2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).

3. С использованием элементов матричной алгебры.

Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.

1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.

2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (Сан ).

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода.

В данной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь 2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:

- д. Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию – 1986, цена продажи 1100000 руб.

- д. Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод в эксплуатацию – 1969 год, цена продажа 700000 руб.

- д. Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, ввод в эксплуатацию – 1972год, цена продажи 1300000 руб.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

.

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

Элементы и единицы сравнения

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики.

Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.

Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже

При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.

1.Методы на основе анализа парных продаж.

2.Экспертные методы расчета поправок.

3.Статистические методы.

При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностью подбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большого количества информации.

Основа экспертных методов расчета поправок - субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучат объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.

Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе - выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.

Особенности корректировок

1.Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок.

2.Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.

3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п.

4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше - по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).

5. Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центра города (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы: (магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнина или холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.

6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначение и использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.

Таблица 2Данные объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристика Объект оценки А1 А2 А3
Местоположение с.Красный Яр д.Кужмара д.Сергуш-кино д.Нуктужи
Год ввода в эксплуатацию 1969 1986 1969 1972
Общая площадь, кв.м 481,4 200 120 215
Смотровая яма - - - +
Погреб - - + +
Освещение + + + +
Дата продажи 01.12.10 01.10.10 01.06.10 01.11.10
Рыночная стоимость, руб. 1100000 700000 1300000

На основании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.


Таблица 3Расчет корректировок

Характеристика Объект оценки А1 А2 А3
Количественные корректировки
1 На площадь
Разность площадей,кв.м 281,4 361,4 266,4
Стоимость 1м2 , руб 5500 5833 6047
Сумма корректировки +1547700 +2108046 +1610921
Скорректированная цена, руб 2647700 2808046 2910921
2 Корректировка на местоположение
Корректировка в % 0 0 0
Сумма корректировки 0 0 0
Скорректированная цена, руб 2647700 2808046 2910921
3 Корректировка на дату продажи
Корректировка в % 1,1 4,58 0,6
Сумма корректировки +29125 +128609 +17466
Скорректированная цена, руб 2676825 2936655 2928387
4 Корректировка на физические характеристики
Физический износ, % 30 20 30 30
Корректировка в % -10 0 0
Сумма корректировки -267683 0 0
Скорректированная цена, руб 2409142 2936655 2928387
Качественные характеристики
5 На смотровую яму 0 0 -1
6 На погреб 0 -1 -1
7 Освещение 0 0 0
Сумма качественных корректировок 0 -1 -2
Абсолютные корректировки 0 1 2

На основании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналогов необходимо провести согласование расчетов.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты.

В практике оценки при согласовании используются следующие методы:

1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.

Таблица 4Согласование расчетов

№ аналога Стоимость, руб. Вес Скорректированная стоимость, руб.
1 2409142 0,29 698651
2 2936655 0,35 1027829
3 2928387 0,36 1054219
Всего 8274184 1 2780699

В результате согласования была получена итоговая величина стоимости гаража.

Таким образом, рыночная стоимость гаража по сравнительному подходу составляет 2780699 рублей.

Доходный подход

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода от его перепродажи.

Среди методов доходного подхода можно выделить три основных метода:

1.Метод валовой ренты.

2.Метод прямой капитализация.

3.Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной, объективной информации.

Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценки имущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.

В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Формула имеет следующий вид:

С =


где, С – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;

Ккап – коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.

3. Определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода.

4. Расчет коэффициента капитализации.

5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации, ожидаемого годового (среднегодового) дохода в текущую стоимость.

Определение ожидаемого годового дохода

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S х Са х 12,

где, S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

Са – арендная ставка за 1кв. м площади.

Аренда данного гаража составляет 35000 рублей в месяц, соответственно арендная ставка за 1м2 площади в месяц 72,7 рублей.

ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:


ДВД = ПВД - Потери

Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.

Потери в данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).

ДВД = 419973 – 83995 = 335978 (руб.)

Чистый операционный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплаты операционных расходов (ОР):

ЧОД = ДВД – ОР

Поскольку в данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.

Расчет коэффициента капитализации

Ккап = Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка

Безрисковая ставка составляет 9%.

Ставка возврата на капитал =

Ставка возврата на капитал = = 0,0127 или 1,3 %

Ккап = 9%+1,3% = 10,3%

Стоимость объекта оценки:

С = = 3261922 (руб.)

Таким образом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922 рублей.

Согласование результатов оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов каждого из подхода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по формуле:

Срын = Сзатр х Взатр + Ссравн х Всравн + Сдох х Вдох

Согласование результатов представлено в таблице 5.

Таблица 5Согласование результатов

Подход Стоимость, руб Вес Скорректированная стоимость, руб.
1 Затратный 2777615 0,31 861061
2 Сравнительный 2780699 0,32 889824
3 Доходный 3261922 0,37 1206911
Сумма 8820236 1 2957796

В результате согласования получена итоговая величина стоимости гаража: 2958 рублей (Два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей).


Список используемой литературы

1.Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва: «Филин», 1999. – 567 с.

2.Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. – Санкт-Петербург: «Питер», 2001. - 336 с.

3.Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С. П. Коростелев. - Москва: «Русская деловая литература», 1998 - 224 с.

4.Крутик, A. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - СПб: «Лань», 2001. - 480 с.

5.Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин. - М.:«АСВ», 1998-214 с.

6.Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - М.: «Финансы и статистика», 2002. - 496 с.

7.Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьева. – М.: «Недра-М», 1997. - 320 с.

8.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) здании и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.

9.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970. - 32с.

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений08:26:35 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
10:14:15 29 ноября 2015

Работы, похожие на Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
Оценка бизнеса
РАЗДЕЛ I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА Глава 1. Основы оценки предприятия 1.1. Цели оценки и виды стоимости Цели оценки Цель оценки - расчет и ...
В отличие от ставки капитализации, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала ...
Метод изъятия приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: учебное пособие Просмотров: 7197 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 3.5 Оценка: неизвестно     Скачать
Экономика недвижимости
1. Определение понятия и состав объекта недвижимости - [1] - стр.11-17 Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК "к недвижимым вещам ...
Если договором аренды обременен объект-аналог, то скорректированная цена Po=Р(1+ ѭ). Если такое обременение имеет объект оценки, то при корректировке цена P объекта-аналога делится ...
Учитывая сказанное выше о поправках на износ и устаревание (обновление), а также то обстоятельство, что к указанным поправкам добавляются поправки на снижение доходов из-за вывода ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: шпаргалка Просмотров: 4385 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Земельно-имущественные отношения
"Теория оценки" "Земельно-имущественные отношения " "Имущественные отношения" конспекты ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава 1. Становление специальности и ...
К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и ...
Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн. руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта ...
Раздел: Рефераты по финансовым наукам
Тип: учебное пособие Просмотров: 13287 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования" Введение Проблема жилья является наиболее актуальной в современном ...
Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью ...
Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых ...
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 10097 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости
Содержание Введение 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости 1.2 Виды стоимости ...
Для зданий и сооружений, построенных в последние годы с использованием новых строительных материалов, новых технологий при расчете полной восстановительной стоимости используют ...
При применении метода сравнения продаж: величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 12171 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Министерство образования Республики Беларусь Белорусский Национальный Технический Университет Строительный факультет Кафедра "Экономика строительства ...
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД , ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ , ИЗНОС , ДОХОДНЫЙ ПОДХОД , СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ , СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД , ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .
Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 823 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ Введение 1. Теоретические основы оценки недвижимости 1.1 Основные принципы оценки недвижимости 1.1.1 Принципы, основанные на представлениях ...
В данном случае эксперт-оценщик определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных ...
Определение восстановительной стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых ...
Раздел: Рефераты по государству и праву
Тип: дипломная работа Просмотров: 12767 Комментариев: 1 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ Введение Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости 1.1 Необходимость независимой оценки жилья 1.2 Классификация объектов ...
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские ...
При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 16158 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 3 человек Средний балл: 4 Оценка: неизвестно     Скачать
Ипотечное кредитование
Содержание Введение 1. Сущность и история развития ипотеки 1.1 Зарождение института ипотеки 1.2 Развитие ипотеки в России 2. Рынок ипотечного ...
3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
В результате проведения необходимых корректировок получаем ряд скорректированных цен аналогов оцениваемого объекта, тыс. руб.:
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 727 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
И н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и факультет бизнеса и политики ДИПЛОМНАЯ РАБОТА Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга ...
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату ...
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом ...
Раздел: Рефераты по истории
Тип: реферат Просмотров: 1566 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 1 человек Средний балл: 4 Оценка: неизвестно     Скачать

Все работы, похожие на Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия (9536)

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(150501)
Комментарии (1836)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru