Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Курсовая работа: Ценообразование на рынке недвижимости

Название: Ценообразование на рынке недвижимости
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: курсовая работа Добавлен 08:41:52 01 декабря 2010 Похожие работы
Просмотров: 3362 Комментариев: 2 Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

Курсовая работа по дисциплине

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Ниже я рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.

И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичной недвижимости применительно в Спб.


1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

- информация о ценах, спросе и предложении;

- посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

- свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

- перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

- Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

- Рынок офисных помещений.

- Рынок торговых помещений.

- Рынок производственных и складских помещений.

- Рынок жилья , который представлен следующими сегментами:

= Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

– строящиеся сблокированные односемейные дома;

= Вторичный:

Купля-продажа – квартир в центре;

– квартир в микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартир повышенной комфортности

– комнат.

В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

- Центральный

- Адмиралтейский

- Василеостровский

- Московский

- Приморский

- Петроградский

- Калининский

- Выборгский

- Фрунзенский

- Красногвардейский

- Невский

- Красносельский

- Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть в приложении №1.


2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спроса и предложения.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2.2 Доходный метод оценки

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

2.3 Затратный метод оценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.


3. Ценообразование и ценообразующие факторы

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят :

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

Санкт – Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят :

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы , влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объем предложения на рынке определяется :

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• словно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.

В основном применяется следующая классификация жилых домов:

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.

Обзор цен на рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12 октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.

Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Первичный рынок
Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц
Адмиралтейский
Василеостровский 87456,91 87423,01 0,0% -11,3%
Выборгский 64719,16 67117,18 3,7% -9,2%
Калининский 73650,23 72494,39 -1,6% -0,9%
Кировский 76655,7 77529,52 1,1% 2,1%
Красногвардейский 66380,46 66380,46 0,0% 0,0%
Красносельский 62394,3 63172,25 1,2% -4,3%
Московский 75307,33 74818,77 -0,6% -1,5%
Невский 70186,81 70072,63 -0,2% -0,1%
Петроградский 95780,2 95780,2 0,0% 6,1%
Приморский 70612,3 69611,52 -1,4% -4,4%
Фрунзенский 78338,78 78338,78 0,0% -0,4%
Центральный 111607,78 111607,78 0,0% -8,9%
Всеволожский 51063,96 50473,17 -1,2% -2,1%
Курортный 66924,91 66924,91 0,0% 5,1%
Петродворцовый 68231,9 68231,9 0,0% 4,8%
Пушкинский 59879,04 59060,49 -1,4% 18,1%
Область 47434,53 47434,53 0,0% -10,4%

По показателям приведенной выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен не меняется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы – Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Вторичный рынок
Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц
Адмиралтейский 88247,62 88877,88 0,7% -0,9%
Василеостровский 90004,88 90580,95 0,6% -0,8%
Выборгский 75573,26 76870,02 1,7% -0,6%
Калининский 76988,66 77305,36 0,4% -5,8%
Кировский 74569,59 74218,1 -0,5% -1,6%
Красногвардейский 76294,78 76582,73 0,4% -2,3%
Красносельский 67962,91 68544,16 0,9% -1,8%
Московский 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0%
Невский 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4%
Петроградский 88958,62 89828,75 1,0% -0,5%
Приморский 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8%
Фрунзенский 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1%
Центральный 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6%
Всеволожский 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8%
Колпинский 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3%
Кронштадтский 63868,68 64919,23 1,6% -1,2%
Курортный 72031,32 71572,05 -0,6% -0,5%
Петродворцовый 65000,87 65333,81 0,5% -7,4%
Пушкинский 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9%
Область 44296 44296 0,0% -5,5%


Цены на рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.

На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличении площадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование уже существующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсе потерпела временный крах.


4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер в различных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2 того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующая стоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западному региону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московской области – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16 000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м² общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупных инвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м² в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:

1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).

2. Средние цены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.

3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены 1 м2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56% предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.


Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынке недвижимостизачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

Рынок Российской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений07:34:58 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
08:10:46 29 ноября 2015

Работы, похожие на Курсовая работа: Ценообразование на рынке недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости
Министерство Торговли Российской Федерации Санкт-Петербургский Торгово-экономический Институт Кафедра финансов, денежного обращения и кредита Курсовая ...
Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский ...
Раздел: Рефераты по финансам
Тип: реферат Просмотров: 6548 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Земельно-имущественные отношения
"Теория оценки" "Земельно-имущественные отношения " "Имущественные отношения" конспекты ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава 1. Становление специальности и ...
Осенью 1993 г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости.
Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ ...
Раздел: Рефераты по финансовым наукам
Тип: учебное пособие Просмотров: 13304 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 1 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Экономика недвижимости
1. Определение понятия и состав объекта недвижимости - [1] - стр.11-17 Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК "к недвижимым вещам ...
Налог на имущество физических лиц взимается с собственников объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений), независимо от того ...
Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: шпаргалка Просмотров: 4387 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка бизнеса
РАЗДЕЛ I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА Глава 1. Основы оценки предприятия 1.1. Цели оценки и виды стоимости Цели оценки Цель оценки - расчет и ...
... метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V), как правило, большое количество ...
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: учебное пособие Просмотров: 7208 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 3.5 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования" Введение Проблема жилья является наиболее актуальной в современном ...
В контексте жилого помещения понятие "ипотека" подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в ...
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства ...
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 10120 Комментариев: 3 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Оценка жилой недвижимости
Содержание Введение 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости 1.2 Виды стоимости ...
Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки ...
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости ...
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 12180 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 2 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно     Скачать
Экономика недвижимости и ее значение
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального ...
4. Рассмотреть вопросы, связанные с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью;
17. Ценообразование на недвижимость и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости.
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: учебное пособие Просмотров: 6164 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Программно-целевой подход в реализации жилищной политики в Республике ...
Содержание Введение 1. Программно-целевого подход в реализации жилищной политики: теоретико-методологическое изучение 1.1 Программно-целевой подход ...
Важно, чтобы те, кто будет приобретать жилье в рамках социальной ипотеки на рынке недвижимости, тоже могли купить квартиру с отделкой.
V Факторы, препятствующие населению получать жилье по программе "социальной ипотеки"
Раздел: Рефераты по экономике
Тип: дипломная работа Просмотров: 4698 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ И РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА Оглавление Введение.. 3 ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫ Ипотечного кредитования ...
Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета ...
При сделках приобретения жилья при долевом участии в строительстве с элементами ипотеки отсутствует один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при ...
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 2351 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать
Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1 Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки 1.2 ...
Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:10
Рассмотрим основные факторы, оказывающие влияние на стоимость жилья на примере Санкт-Петербурга:
Раздел: Рефераты по банковскому делу
Тип: дипломная работа Просмотров: 5332 Комментариев: 2 Похожие работы
Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

Все работы, похожие на Курсовая работа: Ценообразование на рынке недвижимости (8302)

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(151191)
Комментарии (1843)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru