Банк рефератов содержит более 364 тысяч рефератов, курсовых и дипломных работ, шпаргалок и докладов по различным дисциплинам: истории, психологии, экономике, менеджменту, философии, праву, экологии. А также изложения, сочинения по литературе, отчеты по практике, топики по английскому.
Полнотекстовый поиск
Всего работ:
364150
Теги названий
Разделы
Авиация и космонавтика (304)
Административное право (123)
Арбитражный процесс (23)
Архитектура (113)
Астрология (4)
Астрономия (4814)
Банковское дело (5227)
Безопасность жизнедеятельности (2616)
Биографии (3423)
Биология (4214)
Биология и химия (1518)
Биржевое дело (68)
Ботаника и сельское хоз-во (2836)
Бухгалтерский учет и аудит (8269)
Валютные отношения (50)
Ветеринария (50)
Военная кафедра (762)
ГДЗ (2)
География (5275)
Геодезия (30)
Геология (1222)
Геополитика (43)
Государство и право (20403)
Гражданское право и процесс (465)
Делопроизводство (19)
Деньги и кредит (108)
ЕГЭ (173)
Естествознание (96)
Журналистика (899)
ЗНО (54)
Зоология (34)
Издательское дело и полиграфия (476)
Инвестиции (106)
Иностранный язык (62792)
Информатика (3562)
Информатика, программирование (6444)
Исторические личности (2165)
История (21320)
История техники (766)
Кибернетика (64)
Коммуникации и связь (3145)
Компьютерные науки (60)
Косметология (17)
Краеведение и этнография (588)
Краткое содержание произведений (1000)
Криминалистика (106)
Криминология (48)
Криптология (3)
Кулинария (1167)
Культура и искусство (8485)
Культурология (537)
Литература : зарубежная (2044)
Литература и русский язык (11657)
Логика (532)
Логистика (21)
Маркетинг (7985)
Математика (3721)
Медицина, здоровье (10549)
Медицинские науки (88)
Международное публичное право (58)
Международное частное право (36)
Международные отношения (2257)
Менеджмент (12491)
Металлургия (91)
Москвоведение (797)
Музыка (1338)
Муниципальное право (24)
Налоги, налогообложение (214)
Наука и техника (1141)
Начертательная геометрия (3)
Оккультизм и уфология (8)
Остальные рефераты (21697)
Педагогика (7850)
Политология (3801)
Право (682)
Право, юриспруденция (2881)
Предпринимательство (475)
Прикладные науки (1)
Промышленность, производство (7100)
Психология (8694)
психология, педагогика (4121)
Радиоэлектроника (443)
Реклама (952)
Религия и мифология (2967)
Риторика (23)
Сексология (748)
Социология (4876)
Статистика (95)
Страхование (107)
Строительные науки (7)
Строительство (2004)
Схемотехника (15)
Таможенная система (663)
Теория государства и права (240)
Теория организации (39)
Теплотехника (25)
Технология (624)
Товароведение (16)
Транспорт (2652)
Трудовое право (136)
Туризм (90)
Уголовное право и процесс (406)
Управление (95)
Управленческие науки (24)
Физика (3463)
Физкультура и спорт (4482)
Философия (7216)
Финансовые науки (4592)
Финансы (5386)
Фотография (3)
Химия (2244)
Хозяйственное право (23)
Цифровые устройства (29)
Экологическое право (35)
Экология (4517)
Экономика (20645)
Экономико-математическое моделирование (666)
Экономическая география (119)
Экономическая теория (2573)
Этика (889)
Юриспруденция (288)
Языковедение (148)
Языкознание, филология (1140)

Реферат: Земельный рынок

Название: Земельный рынок
Раздел: Рефераты по государству и праву
Тип: реферат Добавлен 06:37:56 20 октября 2003 Похожие работы
Просмотров: 186 Комментариев: 2 Оценило: 0 человек Средний балл: 0 Оценка: неизвестно     Скачать

Сегодня можно констатировать, что процесс становления земель­ного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость ры­ночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их усло­вий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

В числе мер, призванных исправить сложившееся положение, важ­ную роль играет создание полноценной правовой базы регулирования земельного рынка, в концепции которой должны быть учтены и ре­альная экономическая ситуация, и особенности земельных отноше­ний в переходной экономике. К сожалению, многие правовые нормы, регулирующие становление многоукладного земельного строя в на­шей стране, недостаточно глубоко экономически обоснованы. Типич­ной в этом отношении можно считать ситуацию и с Земельным ко­дексом - главным земельным законом России.

На своем заседании 14 июля текущего года Государственная дума РФ рассмотрела во втором чтении и приняла в дополнение к двум уже ранее принятым ею вариантам Земельного кодекса еще одну, третью его версию. Но данный документ по-прежнему вызывает много вопросов. Известно, что земля представляет собой "многоликий" фактор жизнеобеспечения общества. Авторы нынешнего варианта Земельного кодекса не отвергают такой "многоликости" содержания категории "земля", но фиксируют ее в "усеченном" виде. Ничего не говорится в нем о том, что земля - это "кладовая" полезных ископаемых и необ­ходимых для людей природных технологий, условие национально-этнической идентификации и государственного самоопределения.

Но это не главное. Авторы проекта Кодекса просто обязаны были определить правовой режим реализации комплекса отношений, возника­ющих по поводу земли во всех ее социоэкологических качествах. Следо­вало сформулировать правовые основы функционирования земельного фонда не только как товара, но и как природного тела, производствен­ного ресурса и технико-экономического фактора общественного вос­производственного процесса, причем с учетом специфики земель раз­ного функционального назначения и хозяйственного использования. К сожалению, кроме общих фраз и ни к чему не обязывающих ремарок, в принятом варианте Земельного кодекса каких-либо соответствующих конкретных правовых норм практически нет. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, правовой режим использо­вания которых требует жесткой юридической регламентации.

Характерно, что данный вариант Земельного кодекса содержит много норм, в разной форме разрешающих неконтролируемое приоб­ретение и использование земельных участков, снимающих какие-либо ограничения на изменение функционального назначения любой зе­мельной собственности. Именно с указанной целью Кодексом вводит­ся режим так называемого территориального зонирования (ст. 1, п. 9 и ст. 7, п. 2), кроме того, каждому муниципальному образованию пе­редается право устанавливать свои правила землепользования (ст. 11, п. 1). Как некую "уступку" противникам бесконтрольного из­менения функционального назначения земельных участков надо рас­ценивать правовую норму, содержащуюся в статье 1, п. 7. Согласно ей, изъятие и изменение функционального назначения земель ограничи­ваются или даже запрещаются для "ценных земель сельскохозяй­ственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объек­тов, земель, занятых объектами культурного наследия". И хотя авто­ры Кодекса заключают данную норму уверениями в том, что это по­ложение не следует трактовать "как отрицание или умаление значе­ния других категорий земель", вывод напрашивается один: для менее ценных земель такого рода действия не ограничиваются и тем более не запрещаются. Остается только гадать, кто, на каком основании п по каким критериям будет решать судьбу конкретного земельного участка, субъективно классифицируя его по абстрактной ценности?

Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со сто­роны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса замалчивают важнейшее положение Конституции РФ, соглас­но которому земля является общенародным достоянием. Ведь если зем­ля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением обще­ства относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земель­ную собственность в искусственной форме "единого объекта недвижи­мости". В этом случае земля перестает существовать как самостоя­тельный объект управления, что открывает широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные норма­тивы выделения такого рода "единых объектов".

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного .участка без предварительного согла­сования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания по­добное согласование, очевидно, просто необходимо.

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять право собственности на земельный участок - до постройки объекта или после его возведения? Вопрос принципиальный и требует одно­значного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка в соб­ственность до строительства на нем объекта, тогда хотелось бы спро­сить, а как события будут разворачиваться дальше? Что, если заяви­тель окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять очень много времени, к тому же и результаты судеб­ного разбирательства могут быть непредсказуемыми.

Противоречиво сформулирована статья 16. В п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муници­пальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государствен­ная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъек­тов Федерации и ... собственность муниципальных образований. Вы­зывает недоумение и п. 1 статьи 37. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3 появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, пере­чень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и ни слова не говорится об иност­ранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех ос­тальных территориях закрепляется полное равенство прав россий­ских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иност­ранных претендентов на российское землепользование?

Авторы и сторонники данного варианта Земельного кодекса ус­покаивают взбудораженную общественность тем, что, хотя в предло­женной версии и снимается мораторий на куплю-продажу земель­ных участков, однако поводов для беспокойства нет, так как речь идет всего лишь о 2% территории страны.

Если быть точным, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-прода­жу которых в новом Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ1 (ныне Росзсмкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% .общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего отметим, что в городах и населенных пунктах застроенная часть составляет в сред­нем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под дороги, улицы, площади. Итого активно используемых земель в городах и поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

Возникает вопрос: по каким ценам будут продаваться эти терри­тории, не оснащенные инженерными коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сло­жившихся центров социально-трудовой активности городского насе­ления? Ясно, что по демпинговым.

Кроме того, в составе застроенной части территории городов и насе­ленных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений из-за негативного воздействия на эколо­гию городской среды. Очевидно, и такие участки городской территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

Слабость аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, .депутат Государственной думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием кодекса будет положен конец разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы продаст землю в престижных районах Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но при чем здесь земли области, если в нем снимаются ограничения па куплю-продажу земель только городов н населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним наблюдениям, цена 1 сотки земли в Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд и был оснащен' централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион по продаже городских земельных участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области па аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!

С точки зрения соответствия правовых норм экономическим реалиям следовало бы допустить свободную куплю-продажу город­ских земель лишь с учетом обновленных генеральных планов заст­ройки населенных пунктов при жестких правовых и экономичес­ких гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, приня­тых покупателем городских земель по их регламентированному освое­нию. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, пред­усматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уго­ловного наказания. Своего рода гарантией может служить и внесе­ние на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.

Проблема правового регулирования рыночного оборота сельско­хозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разре­шения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?

Формально речь идет о землях сельскохозяйственного назначе­ния (см. ст. 27, п. 6 Земельного кодекса). Но поскольку к последним отнесены "земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей" (ст. 77, п. 1), то как быть с 47,8% поселенческих территорий, которые являются сельскохозяйственными угодьями, в том числе используе­мыми для целей сельскохозяйственного производства? И не означа­ет ли это, что рано или поздно придется распространить особый режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на земле­пользования расположенных в городской черте сельскохозяйствен­ных предприятий, блокируя тем самым и рыночные операции с зем­лей в самих городах и населенных пунктах?

Кроме того, целесообразно ли вводить особый правовой режим рыночного оборота сельскохозяйственных земель за пределами насе­ленных пунктов, если оборот земель последних будет регулировать­ся иными, более либеральными нормами? Причем они распростра­няются даже на отдельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 27, п. 7). Ведь достаточно скупить все производ­ственные объекты или разваливающиеся деревни в целом, чтобы при­нудить их жителей отдать в собственность новоявленному "селяни­ну" и все принадлежащие им земельные участки. Тем более что де­ревня с принадлежащими ей землями, по новому Земельному кодек­су, - единый земельно-имущественный комплекс.

При решении задачи правового обеспечения рыночного оборота сельскохозяйственных земель следует исходить из необходимости со­здания условий для усиления конкурентоспособности аграрного сек­тора как на межотраслевом уровне внутри страны, так и на внешнем продовольственном рынке. Аграрный сектор России производит весо­мую часть ВВП. Если суммировать продукцию сельского хозяйства, пищевой и легкой промышленности, торговли, заготовок, транспорта и т.п., то тогда доля агропромышленного комплекса страны составит бо­лее 60-70% ВВП. К тому же сельское хозяйство выступает основным источником формирования фонда народного потребления. По оценкам к.э.н. Ю. Шушкевича, продовольственный рынок, на котором население России оставляет около 74 млрд. долл. в год (а до августа 1998 г. - свыше 126 млрд. долл.), превосходит по своим масштабам денежный поток в оборонных отраслях в 8-10 раз и почти в 3 раза - экспортную выручку нефтяной отрасли. Причем в финансовый оборот аграрного сектора, помимо денежных платежей населения за продукты питания, включаются и финансовые издержки на приобретение факторов про­изводства. Только иностранным фирмам растениеводческие хозяйства России ежегодно платят свыше 300 млн. долл. за поставку средств защиты растений, около 50 млн. долл. расходуется на импорт кормовых белковых и витаминных добавок для животноводства, 300-400 млн. долл. - на закупки отечественных минеральных удобрений.

Решить задачу более эффективного использования сельскохозяй­ственных земель - основы аграрного производства - без их активного включения в регулируемый рыночный оборот крайне сложно. В насто­ящее время самым острым остается вопрос о допустимой степени ли­берализации купли-продажи земельных участков в разных по своим природно-историческим и социально-экономическим условиям регио­нах, применительно к землям различного функционального назначения и хозяйственного использования, на отдельных этапах перехода к ры­ночному многоукладному земельному строю. С одинаковой ли "скоро­стью" следует инициировать этот процесс в Северо-Кавказском регио­не и таких субъектах РФ, как, например, Костромская область?

В первом случае земли мало, населения же, причем этнически крайне неодно­родного и социально и территориально не мобильного, наоборот, много. Основная часть рабочих мест сосредоточена в аграрном секторе, который для большинства населе­ния служит единственным источником средств существования. Образ жизни людей напоминает патриархальный, потребности - ограниченные. В этих условиях форсиро­ванное стимулирование операций купли-продажи земельных участков может привести к социальному взрыву. И оговорка о том, что некоторым субъектам РФ может быть предоставлена возможность перенести па 2-3 года срок полного перехода па право­вые нормы Земельного кодекса, не решает проблему. Разве за это время и республи­ках Северного Кавказа может что-нибудь кардинально измениться? Поэтому перс-ход к активным операциям купли-продажи земли любого назначения здесь необхо­димо отложить на более отдаленный срок, учитывал прогресс Б приближении к уров­ню социально-экономических нормативов продвинутых в этом отношении регионов.

Во втором же случае земли много, желающих работать па ней из-за сложных условий (как природных, так и социальных) хозяйствования крайне мало. Население в этническом плане сравнительно однородно, характеризуется довольно высокой со­циальной и территориальной активностью, способно зарабатывать "хлеб свой насущ­ный" не только в сельском хозяйстве, но и в промышленности, строительстве, на транспорте и в других сферах занятости. Здесь возможны развитие в населенных пунктах "зсмлссмких" видов деятельности и расширение производства продукции па землях сельскохозяйственного назначения. Следует учитывать и тот факт, что продуктивность аграрного производства в регионе, как правило, низкая, а финансовые возможности ограничены и не позволяют обеспечить высокую эффективность сель­скохозяйственного производства. Поэтому земля не ликвидна и ожидать притока инвестиций без соответствующего стимулирования выкупа земельных участков ре­альными инвесторами ис приходится. Именно в данном случае нужно срочно вво­дить юридические нормы, открывающие простор для купли-продажи земли.

При разработке нормативных документов по правовому регу­лированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйствен­ного назначения в частности необходимо решить три группы эконо­мических проблем:

- поддержания экономически обоснованных объемов и струк­туры рыночного оборота земельных ресурсов;

- предотвращения и преодоления различных деформаций ры­ночного механизма ценообразования и ценовых параметров земель­ного рынка;

- сохранения и расширения возможностей активного задейство­вания технико-экономических и технологических факторов, способству­ющих повышению эффективности использования земельных ресурсов.

В этих целях следует создать нормативную базу с учетом разно­образия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических условий хозяйственной деятельности. Не ме­нее важно учитывать и особенности существующего земельного рын­ка. Можно назвать четыре его основных варианта: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) ры­нок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наибо­лее распространенным рыночным операциям с землей и характери­зуются тенденцией к дальнейшему росту.

В условиях депрессивного рынка и рынка покупателя наиболь­шее значение имеет юридическое обеспечение увеличения спроса на земельные участки в разрезе таких категорий сделок с землей, как купля-продажа, аренда, залог. Для этого необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также до­таций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодоро­дия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т.п. Возможны и такие стимулирующие меры, как снятие в определенных рамках ограничений на изменение функционального назначения и использо­вания земельных участков, расширение прав иностранных инвесторов в качестве потенциальных участников рыночного оборота земель.

Положительное значение будет иметь и более объективная оцен­ка случаев вынужденной продажи земельной собственности, когда собственник разоряется не по своей вине, а из-за общей кризисной экономической ситуации. Подобное нельзя однозначно трактовать как естественное рыночное перераспределение земли от неэффективного хозяйствующего субъекта к эффективному. Если в стране произошел экономический кризис, то государство должно нести ответственность перед каждым землевладельцем за его разорение. Отсюда вытекает необходимость принятия таких юридических правил, согласно кото­рым любой собственник земельного участка при вынужденном выхо­де на рынок мог бы рассчитывать на получение в судебном порядке компенсации понесенных при этом убытков.

Для предотвращения и преодоления деформаций механизмов и параметров рыночного ценообразования, помимо перечисленных выше мер по ликвидации диспропорций между спросом и предложением на земельные участки, потребуются и дополнительные юридические регламентации. Речь идет об установлении в ситуации рынка продавца предельно допустимых цен на предлагаемые к продаже земельные участки с введением прогрессивной ставки платежей за оформление различных земельных сделок (купли-продажи, аренды, Залога). В ситу­ации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управле­ния федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.

Решение задач третьей группы - обеспечение технико-экономи­ческой эффективности хозяйствования - представляется нам наибо­лее важным и сложным. Остановимся на них подробнее.

Сельскохозяйственное производство, как известно, по объективным причинам отличается от прочих видов деятельности самой низкой меж­отраслевой конкурентоспособностью. Включение сельскохозяйственных земель в рыночный оборот не может противоречить требованиям раци­ональной организации производственного процесса и сохранения, а по возможности и повышения его конкурентоспособности в межотрасле­вом плане. Размеры существующих и вновь организуемых землеполь­зовании должны быть экономически и агротехнологическн обосно­ванными, позволяющими обеспечивать эффективную модернизацию производства, его специализацию, концентрацию и управление.

Глубокий экономический кризис, охвативший аграрный сектор, в известной мере обусловлен и диспропорциями в масштабах вов­лечения в хозяйственный оборот факторов производства. Сегодня для обработки значительной части сельскохозяйственных земель не хватает материально-технических и финансовых ресурсов. По­этому такие земли необходимо консервировать. Для решения дан­ной задачи правовой режим регулирования рыночного оборота зем­ли должен опираться на обязательное обоснование масштабов кон­сервации избыточных земельных ресурсов на базе разработки со­ответствующих бизнес-проект-планов агротехнологической и зем­леустроительной оптимизации производства.

Безусловно, требуются правовые нормы, способствующие восста­новлению целостности землепользовании сельскохозяйственных пред­приятий и предотвращению новых случаев их дробления, преодоле­нию чересполосицы, дальноземелья, разного рода вклинивания земель других хозяйствующих субъектов и т.п. Нужна юридическая основа для надежного сохранения почвенного плодородия, минимизации эро­зивных процессов, чрезмерных антропогенных нагрузок, разного рода разрушений и загрязнений почвы: Важно также ограничить частоту рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов и препятствующих долго­срочной устойчивости, непрерывности и преемственности организа­ции и ведения производственного процесса.

Субъекты сельскохозяйственного производства по своим эконо­мическим интересам далеко не однородны. Их можно условно разде­лить на две полярные группы: а) ориентированные на краткосрочное максимально интенсивное изъятие земельной ренты с минимальными издержками (тактика земельного "браконьера"); б) предпочитающие долгосрочное использование земельного ресурса, инвестируя в меро­приятия по сохранению его полезных потребительских свойств (такти­ка стратегического землевладельца-инвестора). Очевидно, интересы вто­рой группы полностью совпадают с интересами общества в целом и поэтому должны поддерживаться в рамках правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В данной связи це­лесообразны две тактики" воздействия на участников земельного рын­ка: применение жестких штрафных санкций, направленных на пресе­чение "браконьерского" стиля использования земельного ресурса, с одной стороны, и максимальное поощрение стратегически ориентиро­ванных землевладельцев и землепользователей - с другой.

Следует также иметь в виду, что экономические проблемы аграр­ного сектора в значительной мере обусловлены внешними причина­ми (неэквивалентным с точки зрения ценообразования товарообме­ном, налоговыми, финансово-кредитными и другими ограничения­ми). Поэтому правовой режим включения сельскохозяйственных зе­мель в рыночный оборот призван способствовать преодолению нега­тивных последствий указанных внешних ограничений. Собственно же правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйствен­ных земель должна опираться на следующие принципы:

- гарантирование государственными (федеральными и субъек­тов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;

- сохранение за государством функций контроля и ответствен­ности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по опера­циям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;

- создание условий для повышения ликвидности сельскохозяй­ственных земель за счет правовой регламентации процедур консер­вации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;

- правовое регулирование допустимых границ изменения функ­ционального назначения и использования сельскохозяйственных зе­мель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения ин­вестиций на развитие основного производства.

Определяя специфику правового режима рыночного оборота зе­мель сельскохозяйственного назначения и использования, нужно учи­тывать и различия в возможностях и способностях сельских и го­родских участников рыночного оборота усваивать стандарты и нор­мы рыночного поведения и адаптироваться к условиям рынка. Как правило, сельские участники рыночного земельного оборота (реаль­ные и потенциальные землевладельцы и землепользователи) по объективным причинам значительно хуже, нежели городское население, ори­ентируются в рыночной конъюнктуре, тенденциях се изменения, усло­виях осуществления сделок и т.п. Поэтому правовое регулирование рыночного оборота данных земель должно: отражать государствен­ный патронаж для сельских участников земельного рынка при их информационно-аналитическом и консалтинговом обслуживании; сти­мулировать городские частные информационно-консалтинговые струк­туры к активному распространению своей деятельности на сельскую местность; обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для функционирующих на селе информационно-консалтинговых компа­ний - элементов инфраструктуры земельного рынка.

Сельская местность, как правило, выступает объектом экспан­сии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; рас­ширения застройки городов и иных населенных пунктов; организа­ции заповедников, заказников и т.п. В данной связи возникает по­требность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев их земельной собственности. Чтобы не ущемлять интересы последних и в то же время обеспечивать общественные потребности в земельных ресурсах, правовой режим принудительного изъятия сельскохозяйствен­ных земель должен быть ориентирован на преимущественно судебное разрешение возникающих в этой области конфликтных ситуаций.

Пространственная протяженность сельских территорий, ее низкая насыщенность транспортными коммуникациями и в значительной степени периферийное размещение относительно крупных городских центров серьезно усложняют условия осуществления сделок с земель­ными участками - поиск партнеров, регистрацию, кадастровое оформ­ление, проведение оценочных работ и т.п. В процессе правового регу­лирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необхо­димо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников зе­мельного рынка на основе реализации следующих принципов:

- максимально возможное по различным видам сделок и кате­гориям участвующих в них земельных участков замещение разреши­тельного принципа оформления операций с землей уведомительным;

- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота зе­мель сельскохозяйственного назначения и использования.

Формирование нового многоукладного земельного строя в Рос­сии потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практичес­ких мероприятий. В любом случае лишь их тщательное экономичес­кое обоснование, учет всего многообразия реальных условий и долго­срочных стратегических интересов социально-экономического разви­тия страны гарантируют успех земельных преобразований.

Оценить/Добавить комментарий
Имя
Оценка
Комментарии:
Где скачать еще рефератов? Здесь: letsdoit777.blogspot.com
Евгений07:09:30 19 марта 2016
Кто еще хочет зарабатывать от 9000 рублей в день "Чистых Денег"? Узнайте как: business1777.blogspot.com ! Cпециально для студентов!
20:53:42 28 ноября 2015

Работы, похожие на Реферат: Земельный рынок

Назад
Меню
Главная
Рефераты
Благодарности
Опрос
Станете ли вы заказывать работу за деньги, если не найдете ее в Интернете?

Да, в любом случае.
Да, но только в случае крайней необходимости.
Возможно, в зависимости от цены.
Нет, напишу его сам.
Нет, забью.



Результаты(150532)
Комментарии (1836)
Copyright © 2005-2016 BestReferat.ru bestreferat@mail.ru       реклама на сайте

Рейтинг@Mail.ru